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第二篇 资产评估实务;第五章 房地产评估;第一节 房地产评估概述;（二）房地产的特性; 2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源 ;;二、房地产评估的原则 1.合法原则 2.最高最佳使用原则 3.房地综合考虑原则 4.区域及地段原则 三、房地产评估的目的和价值类型 1.单纯的房地产交易 市场价值或非市场价值 2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产 在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值） 3.财务报告目的涉及的房地产 按会计准则要求的价值类型;;第二节 房地产价格及其影响因素;;二、房地产价格的种类 ; ; ;三、房地产价格的构成;四、影响房地产价格的因素;（三）个别因素 指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素 ;第三节 成本法在房地产评估中的应用;