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房地产开发项目管理第1页/共131页 2第一节 房地产开发项目工程勘察主要任务目的为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节约投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。工程勘察是根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程的勘察是开发项目进行规划、设计和施工的重要依据，一般由开发企业委托勘察设计部门进行。一、工程勘察的主要任务和目的第2页/共131页 二、工程勘察的分类 Description of the contents施工勘察对地质构造复杂，工程要求较高以及与施工有关的工程地质问题进行勘察，作为制定施工方案的依据 选址勘察对工程地质的稳定性和适宜性作出评价，绘制成1：5000的地形图，为选址提供资料。 详细勘察对建筑物地基进一步勘探，作出工程地质评价，绘制1：1000的地形图。为地基基础设计、地基处理加固以及不良现象防治提供地质资料。 初步勘察对场地是否适当适合建设作出评价，提出1：2000地形图，作为详细规划或建筑总平面布置以及重要建筑地基基础设计的依据。 房地产项目的工程勘察，其工作阶段的划分应与规划、设计、施工的划分相适应，一般可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察这几个工作阶段：第3页/共131页 三、工程勘察工作的主要内容地形测量工程勘察地下水、地表水的勘探气象调查指根据规范和图式的要求，对地物、地貌及其他地理要素进行的测量。对地球表面的地物、地貌在水平面上的投影位置和高程进行测定，并按一定比例缩小，用符号和注记绘制成图的工作。通过地质钻探、挖探槽来探明建筑场地的土质、构造、底层及地基的承载能力及稳定性状况，岩土的性质，土壤的性质，地下水，地基承载力，地基稳定性等方面的情况，为开发项目的总体规划和建筑物地基基础设计及管网规划提供依据。在施工前，必须查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向，水的化学成分，能否与混凝土发生化学反应，是否会引起钢筋锈蚀，以及地层的透水性，以确定施工方案。同时也应收集附近河流、湖海的水系、流量、水位等资料，为夏季施工时的防洪排水提供依据。因地区不同、季节变化而会有较大的差别。其内容应包括空气的湿度、温度、风向、风力、雨雪、冰冻季节长短、土壤冻结厚度等资料，为规划、设计及施工提供依据。第4页/共131页 四、工程勘察报告包括的内容民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：（1）勘察目的、要求和任务；（2）建筑的功能、体型、平面尺寸、层数、结构类型、荷载（有条件时列出荷载组合）、拟采用基础类型及其概略尺寸及有关特殊要求的叙述；（3）应阐明场地不良地质现象，分析论证静力条件下场地和地基的稳定性；在抗震设防烈度等于或大于6度的地震区，应对场地土类型、建筑场地类别作出判定，6度或大于6度的强震区，应对断裂错动、液化、震陷等进行分析、论证和判定，对整个场地的适宜性作出明确结论；（4）应阐明地层结构和岩土物理力学性质，以岩土的均匀性、强度和变形性状作出定性和定量评价。岩土参数的分析和选定应符合现行《建筑地基基础设计规范》和《岩土工程勘察规范》的规定；（5）应阐明场地水文地质条件、地下水埋藏条件和变化幅度，评价其对地基基础、地下室和施工边坡稳定性的影响，提出预防措施；5第5页/共131页 四、工程勘察报告包括的内容民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：（6）应对地基基础方案的论证和分析。天然地基方案应提出持力层和基础埋深的建议，进行承载力、沉降的分析和验算，必要时对倾斜方向和倾斜值作出预测；桩基方案应提出桩型、桩端持力层、桩端土承载力和桩周土摩擦力或单桩承载力和沉桩可能性的分析和建议，必要时应进行桩基沉降分析；其它合适的地基基础方案的分析和论证；（7）高层与低层差异沉降的分析及对相邻建筑影响的分析（8）基坑开挖边坡稳定性的分析，必要时提出支挡方案；（9）施工降水的可行性和对建筑物本身及相邻建筑的影响,必要时提出降水方案；（10）对施工和使用过程中的监测检验。6第6页/共131页 五、房地产开发企业对工程勘察工作的管理（5）亲自到现场踏勘 （1）树立重视工程勘察工作的观念 （2）选择好的工程勘察单位（3）签订好工程勘察合同 （4）督促协助勘察单位开展工程勘察工作 房地产开发企业应委托有资格的勘察单位进行工程勘察，并做好相关管理工作。第7页/共131页 第二节 房地产开发项目规划与设计一、城市规划与房地产开发的关系1.城市规划的含义及任务城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和管理各项资源、安排城市各项工程建设的综合部署，是对城市的空间和实体发展进行的预先考虑。其对象偏重于城市的物质形态部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域