深圳名居地产中心区综合体项目定位研判.pptVIP

主题风尚街区 酒吧时尚名店街 规划酒吧街的主要原因，是鉴于现时市内的娱乐场所多喧闹嘈杂 因此，希望能发展一些高雅的“清吧区”以配合白领、中产以上 阶层及外国人的需求。 同时结合名店街,形成高雅时尚的消费氛围. 第二百二十页，共二百二十九页。 大型酒楼 KTV 夜总会 第二百二十一页，共二百二十九页。 规划建议 设计中亭景观 二楼设置走廊观赏中亭风景 第二百二十二页，共二百二十九页。 铺位分割原则及面积划分 通过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据各种业态经营要求及价格等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。 通过铺位分割合理布置人流通道、休闲空间，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造了有利条件。 合理设置单铺进深、开间比例。 保持步行街的通畅与美化整体布局。 充分兼顾销售与经营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。 经营与销售综合考虑，合理设置铺位大小与总值，利于经营及销售。 尽量使街铺面积最大化,实现总利润的最大化 第二百二十三页，共二百二十九页。 市场分析 商业定位 功能规划 经营主题 销售方式 商业部分 可借鉴的销售方式 销售方式确定 第二百二十四页，共二百二十九页。 销售方式分析 一:带租约销售 带租约销售即统一招商，可保证主题业态稳定性，按照规避商家经营风险。保障商业持续发展和利润空间。 避免小业主任意招商破坏商业整体形象及档次。 二:信托基金 与信托投资公司结盟，购买信托的客户即可获得商铺购买优惠。 三:专业运营团队 聘请专业商业运营管理团队，对商业部分进行统一经营管理。 四:返租销售 返租销售对投资客户前期收入有保障,在商业氛围不成熟时期有助于销售 五:设立商业推广基金 发展商投入重金投入商业经营活动设立商业推广基金,促销活动永不停,为商场聚集人气,制造消费氛围 第二百二十五页，共二百二十九页。 形成商圈 商业管理是必须加强控制的另一个环节 租户管理 商 业 物 业 管 理 营销管理 财务管理 物业管理 商户收益 实现客户价值 商业房地产发展 房地产升值 风 险 规 避----引进商业管理公司 第二百二十六页，共二百二十九页。 商业管理 规划设计 客户价值 商业 定位 预祝本项目 取得圆满成功 第二百二十七页，共二百二十九页。 第六部分整体规划 第二百二十八页，共二百二十九页。 内容总结 『名居地产中心区项目』。选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式。核心租户合作协议的洽谈与合作期限考虑。投资：23亿美元(含地价达到40亿美元)。口岸物业：项目临近皇岗口岸，外销优势明显。服务类、投资类外资公司以租赁写字楼为主。不同的是个性化需求（宝马7系还是mini系）。最终决定本项目写字楼部分的最终方案。轿厢高度2.8米以上、载客量18人以上。提升式活动地板、活动天花组合,空间改变灵活。带来了宝马品牌最现代和最精良的科技以及新装备。新ＭＩＮＩ　ｃｏｏｐｅｒ是针对那些３５的年轻人。3、装修： 套内装修预计800元/平方米。公寓偏向酒店舒适型或偏向中档住宅式，则取决于地段及客户特点。2004．11．24。第六部分整体规划 第二百二十九页，共二百二十九页。 服务内容借鉴——CBRE 世邦魏理仕服务一览 Serviced Apartments Hotels Apartments Rent Deposit n/a n/a 2-3 Months Minimum Stay 2 weeks One Night 1 Year Furnished Yes Yes No Recreational Facilities Yes Yes Yes/No Rent inclusive of services Yes Yes No Cooking facilities Yes No Yes 服务型公寓 酒店 公寓 预付租金 无 无 2-3月 最小停留时间 2星期 1晚 1年 家具配置 有 有 没有 娱乐设施 有 有 有/没有 服务包含在租金里 有 有 没有 厨房设施 有 没有 有 香港服务式公寓的一般标准 第一百八十八页，共二百二十九页。 Apartment features: Fully equipped kitchenette  Complimentary broadband data line connection Bose surround sound system  Shama slumber beds with feather tops and quality linens Leather day beds Original Asian art works throughout Complimentary in-house DVD/VCD Library  Ser