合肥政务区御龙湾项目营销战略报告.pptVIP

一期入市时间： 根据合肥市场状况和星彦运作经验，正常情况下，进入12月，销售量明显下滑，因此建议项目入市时间需要控制得当； 一期一组团开盘时间建议： 2008年11月16日（周日） 第九十五页，共一百四十六页。 入市时机： 1、现场营销中心、样板房交付使用； 2、现场示范区域开放； 3、媒体推广已经全面铺开，并且效果显现； 4、满足单期推售充足的客户资源； 第九十六页，共一百四十六页。 项目宣传策略： 大张旗鼓 软硬结合 捕抓来周边客户注意力的有效推广 锁定目标客户，将项目信息直接传递 达到广而告之的效果增加客户认知度 树立形象、提高知名度和关注度 增加客户关注度、促成成交 扩大市场认知面，提高知名度和关注度 扩大项目覆盖面，提高认知途径 挖掘潜在购买需求，促进成交 展示中心 户外/立柱广告 报纸广告 项目论坛 客户行销 网络广告 电视广告 分众传媒 电台广告 圈子媒体 增加项目知名度 扩大影响力，直击目标客户 第九十七页，共一百四十六页。 合肥媒体评估： 报纸是合肥房地产影响面最大的媒体工具，市民对《新安晚报》和《合肥晚报》忠诚度高，尤其是新安晚报，覆盖全省，到达面广、效果好，目前头末整版5-6万元左右，内版3-4万左右； 《安徽商报》、《安徽市场报》仅做为补充报纸媒体实用； 电视效果一般，覆盖面较窄，且黄金时段广告量小、到达率不集中，费用一般在4-5万/月 电视选择：合肥电视台都市房产报道 电台效果较好，到达率高，覆盖率高，费用一般在2-3万/月 电台选择：安徽交通广播、安徽故事广播 第九十八页，共一百四十六页。 网站： 网站是目前较主流的媒体，品质楼盘更是注重；并且在设计发布项目网站的同时在当地主流门户发布项目阶段性广告； 网站广告门户选择：合肥家园网、合肥房地产交易网、365网 第九十九页，共一百四十六页。 户外： 合肥城区小，户外广告牌效果非常明显，机场路属于高端项目必争之地此外，长江路、胜利路、徽州大道、金寨路沿线效果较好，一般一环内价格约30-40万/年 车体： 车体实际效果较明显，关键取决于路线与车况选择 第一百页，共一百四十六页。 一期各阶段主要工作： 工地围墙更换 工地示范园林 圣诞嘉年华 二组团公开 户外、网站、短信、车体 12月-09年2月 第三阶段 示范区、精装样板房 国际人居论坛、项目品鉴会、一组团公开 户外、报纸、网站、短信、车体 11月 第二阶段 工地围墙、售楼部、现场导示 代言人评选、公益活动 户外、报纸、网站、短信、车体 目前-10月底 第一阶段 现场包装 活动 媒体 时间 阶段 实景样板房开放 组团收尾 客户联谊 户外、网站、短信、车体、DM 6月-8月 第五阶段 围墙更换 三组团公开 五一主题活动 户外、报纸、网站、短信、车体 09年5月 第四阶段 工地围墙更换 四组团公开 国庆主题活动 户外、报纸、网站、短信、车体 9月-12月 第六阶段 第一百零一页，共一百四十六页。 项目营销推广费用安排： 比照合肥高端项目营销费用标准，本项目营销费用约占总销比例：1.5%，约1800万元； 其中，一期费用投入约占费用60%比例，约1080万元； 项目首次开盘蓄客期短，形象导入和认筹基本同时进行，因而营销费用大； 二、三组团推售是09年重点，推售一期1/2推售量，营销费用需要再次加大； 前三次成功销售，为项目奠定了市场基础，后续营销费用主要集中在热点挖掘和客户维护，费用比例相对下降； 注：以上费用预算不包括售楼部、样板房及示范区所需费用； 形象导入 一次蓄客 一次销售 二次蓄客 二次销售 三次蓄客 三次销售 四次蓄客 四次销售 二期蓄客 费用 投入 比例 35% 25% 20% 15% 5% 第一百零二页，共一百四十六页。 项目价格策略： 考虑价格因素的前提： 市场竞争因素： 领跑市场，一骑绝尘？ 跟随对手，稳扎稳打？ 价格战，迅速挤垮对手？ 发展商目标： 利润最大化？ 快速回笼资金？ 销售持续增长？ 第一百零三页，共一百四十六页。 项目周边基础生活配套缺乏，尚不具备高档生活条件 区域目前公共交通极为不便 相较竞争对手，开发商品牌、项目展示成熟度有差距 目前周边人气淡，居住氛围缺乏 区域未来供应量巨大，集中入市竞争压力大 与包河、蜀山等其他板块之争、资源之争日益明显 产品同质化严重，客户同质化，争夺战严峻 同期知名品牌开发商的项目同步入市 奥运后经济走向势必影响消费者投资置业信心 5.12地震对于楼市冲击，余烟未消 合肥系列打击捂盘和规范市场条例，以及银根紧缩，逐步落实执行 威胁…