河南杞县万豪温泉花园行销思路提案.pptVIP

案 名 中央公馆 第六十三页，共一百三十二页。 案名释意: 馆是一个文化含量很高的地方，例如博物馆、运动馆、艺术馆、海洋馆等，它是一个汇聚集大成之地、聚集精华之处，像一个万花筒一样，不断带给人们惊奇和快乐。 中央公馆是一个群体的领域、是生活的领袖聚集的地方，是一处真正的高品质栖息地。在这里你能重拾对生活的感动，对生命的热爱，对童年的回忆，对未来的憧憬。塑造一个真正意义上的家，一处杞县特别的生活博物馆。 传递信息： 给目标消费群体传递项目具有有内涵、有气质，有文化、崇尚高尚、品位的社区。 案名正切合本案地段特性和客群定位，给人以高尚、品质的感觉。 第六十四页，共一百三十二页。 市场定位 城中央.7层电梯.特首公馆 第六十五页，共一百三十二页。 温泉润泽。传世家徽 我们项目的广告核心（SLOGAN） 第六十六页，共一百三十二页。 备选案名 温泉.阳光城 君临山 领 馆 第六十七页，共一百三十二页。 形象确定、定位明确、价值突出 怎么做？ 第六十八页，共一百三十二页。 那么，这是一个关键问题 这个关键问题，由4大难点体现 第六十九页，共一百三十二页。 项目自身资源与外界资源如何有效联动（挖掘更多的亮点和形象力） 竞争中取胜，项目操作更大程度需要后天的运作支撑！ 如何翘动全城置业（项目需要最宽泛的客群来源） 可信度如何迅速打造（开发商品牌度弱的现实条件下如何突破） 1 2 3 如何抢夺竞争楼盘客户？（不争，天下莫与能争之） 4 第七十页，共一百三十二页。 运作思路 针对宽泛客群 我们需要达到 针对项目可信度 我们需要达到 针对内外资源联动 我们需要达到 买房 一定要来看看我们项目的效果 高档楼盘的口碑 多个形象第一 产品、物业、品牌形象、 社会形象 针对激烈的竞争 我们需要达到 “住到我们项目，有面子，物超所值 第七十一页，共一百三十二页。 价格制定合适 购房客户充足 + 有价有市 第七十二页，共一百三十二页。 价格制定建议 第七十三页，共一百三十二页。 价格定位前言 对于本项目价格定位，我们充分考虑到该项目的产品特殊性，运用市场比较法，结合未来市场的价格走势预测，籍此科学合理的对本项目的价格进行定位。 第七十四页，共一百三十二页。 以本项目目前的产品建议为依据，本案基准价格的确定采用通过市场比较法推算现时价格（销售均价）。 遵循市场比较法定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，我们选取了“新时代商业港”、“碧水蓝城”、“豫森首府”、“星城湾”四个项目作为本项目的市场价格类比项目。 项目基准价格定价 第七十五页，共一百三十二页。 市场比较项目概况一览 项目名称 物业类型 销售均价 （元/㎡） 新时代商业港 多层、小高层、 1775 碧水蓝城 多层 1717 豫森首府 多层、小高层、 1655 星城湾 多层 1426 第七十六页，共一百三十二页。 挑灯观点： 通过以上分析，结合本案自身情况，我们建议本案一期在09年底亮相，2010年上半年推出，前期采用低开高走策略； 实际成交均价为：1580-1600元/㎡ 第七十七页，共一百三十二页。 如何做？ 第七十八页，共一百三十二页。 我们的观点 第七十九页，共一百三十二页。 利益的实现过程 人气聚集的过程 第八十页，共一百三十二页。 一切围绕人气—— 我们需要让更多的来人， 需要更多的人来关注，来了解，来体验， 我们的操作过程，是人气制造的过程， 也是一个口碑传播的过程， 最终，才能转化成现实的销售。 第八十一页，共一百三十二页。 建立足够市场人群基数 必须做到： 人群基数是最终反映项目的品牌、价值、户型、面积等等参照依据，是成交比的基础、更是开盘价格调整的坚实依据，项目热销与否，回款速度取决于此。 第八十二页，共一百三十二页。 怎样让人来？ 怎样让人来的多？ 怎样让来的人变成买？ 怎样让买的人对身边的人说好？ 这是一个关键 第八十三页，共一百三十二页。 三条线 包装推广主线（打扮闺女和告诉外人闺女待出嫁） 活动吸引主线（凑热闹有糖吃） 销售策略主线（娶亲彩礼的平衡） 这是一个说和做的过程，是一个画饼，兑现，再画饼，再兑现的过程，是说和做统一平衡的过程。 第八十四页，共一百三十二页。 第一阶段 第八十五页，共一百三十二页。 亮形象、抓心灵 本阶段以硬广传递炒作为主，全城媒体地毯覆盖，建议春节前，售房部装修完毕，沙盘制作到位，人员进场培训等，第一波广告能出街，抓住春节返乡务工人员，制造项目火爆咨询人气，奠定年后认购基础。 第八十六页，共一百三十二页。 重磅出击 震撼全城（如何引发全