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住宅建安成本限额设计指标;;;;5;我们在建安成本上存在哪些浪费?
市场设计公司精细设计能力低,施工图存在成本浪费:
结构成本中钢筋、砼含量指标存在浪费;
地下室车位面积没有有效控制;
在门窗、外立面、公共区域装修、机电、室外园林方面等客户品质敏感点缺乏系统性的质量成本分析工具。
在市场上升时期,习惯了通过提高产品配置标准得到销售高溢价,建安成本与售价、产品线尚未形成匹配性管理对应关系,存在“高品质=高配置”、“高品质=高成本”的理解误区。在市场下行时期,要重新检讨建安成本与客户关注重点的匹配度,避免过高配置出现营销失灵:
外立面高配置-开大窗、多线条、高档外墙装饰;
公共区域高配置-电梯厅高标准装修
户内高品质-高层高、豪华装修
设计变更较多。
规模效益未得到有效发挥:
产品标准化程度不高;
管理标准化尚未成熟;
战略采购和集中采购组织能力不强。;我们在建安成本上存在哪些波动?
各大区、各城市公司成本、招采管理水平高低不一。
住宅技术含量指标离散度存在很大波动,离散度在2倍左右;
项目目标成本、动态成本、最终结算成本波动大。
;我们在建安成本上存在哪些僵化?
一些单位过度依赖工程造价咨询机构,自身专业能力不足:
无图不能测算目标成本,造成目标成本管理滞后;
建安成本目标测算不准确,存在反复调整及调整比例大的现状;
动态成本管理不及时,
变更签证率高;
竣工结算争议大、结算周期长,最终成本超目标成本比例高。
缺乏与分供商双赢合作机制,对低价中标高价索赔缺乏约束不得不结算让步;
停留在项目层级的招标比例偏大,战略采购、集中采购度不高。;9;;产品标准;
;3、住宅建安成本二级指标建设规划
成本限额指标必须与设计密切结合,基于住宅设计标准化V1.0的推广和V2.0的工作开展,成本管理控制二级指标按三个阶段完成:
第一阶段: V1.0版
以控制非敏感性项目设计指标为主,本着“客户敏感度低、影响成本大、离散度大、易控制、好执行”的原则, 确定了六类九项指标(详见后续内容),以“去除无效成本和标杆导向??原则设置限额设计指标,以“全过程控制”原则进行成本对标,成果文件已于5月7日正式下发 。;V1.0版 六类9项技术指标:; 第二阶段:V2.0版
结合住宅产品线,针对与项目定位有关的外饰面、外门窗、大堂装修、电梯厅装修、入户门、园林景观、电梯选型及轿厢配置等七项客户敏感性项目,在大区内进行标准化配置,通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级,最大程度地发挥规划成本效益。
成本限额设计指标V2.0与产品线V2.0研究工作完成融合,已于4月23日启动。;V2.0经济指标成本敏感度分析; 第三阶段: V3.0版
以室内精装修为主,体现增值服务特色,确定不同档次、不同成本指标下的精装修产品标准,通过战略采购、多大区联合集中采购、大区集中采购等多层级,最大程度地发挥规划成本效益。
通过V1.0、V2.0、V3.0的成本二级指标建立,基本控制了建安成本90%以上的成本结构,将大大提升我司的建安成本管理水平。;18;;1、专题小组
由工程管理部、设计管理部、十个大区成本、设计负责人共同组成25人的工作小组。
组 长: 燕现军、郭晓东
副组长:王 丽、丁 芳
成 员: 房玉昆、王辉宏、王 瑄、王大开、卞 宇、 徐 勇
张 灯、马 静、胡传昶、陈建华、黄剑锋、赵 炜
富 丽、胡 勇、刘 晖、江经纬、张传奇、贾徐晨
熊 军、任 密、张霄剑
;2、工作分工
工程管理部:
(1)整体工作统筹协调;
(2)建安成本控制指标(V1.0)版指令性文件编制,包括指标定义、计算公式、计算范围、控制时点和流程;
(3)统计典型项目现状指标;
(4)钢筋、混凝土含量专题研究。
设计管理部:
(1)确定典型项目清单,协调各大区提供图纸电子版;
(2)整合各大区标准层层高、窗地比、墙地比专题研究;
(3)专人跟踪各大区的专题研究。
;22;23;选取原则:
客户不敏感
离散度大
影响成本大
易控制
好执行
;25;指标定义:
1、成本计量面积(S):结构楼板覆盖面积,包含凸窗、空调板的水平投影面积
2、标准层:建筑单体中建筑平面布置相同的楼层
3、标准层层高(K1):标准层楼板面到上层楼板面的垂直高度
4、窗地比(K2):外门窗展开面积与成本计量面积之比
5、墙地比(K3):外立面展开面积与成本计量面积之比
6、地下车库层高(K4):地下车库一层层高:楼地面建筑完
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