房地产产业链居住政策重心翻转，老房消费加档提速.docxVIP

目录 居住政策的重心变化 4 居住政策一度以鼓励新建住房为主 4 未来居住政策的关键目标是提升居住品质，不是增加居住面积 6 居住政策内容将更加丰富，更加精细化 10 典型案例——促进家居消费政策落地 15 老房消费业务机会之一：住宅物业管理 17 住宅物业管理公司受益于老房消费加码 17 住宅物业管理即将实现和开发企业的充分脱钩，走向蓝海 19 老房消费业务机会之二：家居消费 21 老房消费业务机会之三：消费建材 25 风险因素 27 ▍ 居住政策的重心变化 居住政策一度以鼓励新建住房为主 我国房地产市场化改革，尤其是 1998 年房改以来，集中发力新房建设开发，房地产开发也由此一度成为了国民经济重要支柱产业。 1998 年房改以来，政策重点关注开发建设。在宏观上，表现为热火朝天的开发投资， 持续带动 GDP 增长。在开工面积明显下降的 2022 年，即使我国城镇人均住房面积达到39 平米，我国的人均住房开工套数仍然有日本的 1.4 倍。在中观上，表现为我国城市的核心区域往往和历史核心区域不同，城市边际在扩张，新区在产业和人口集聚方面、在规划水平方面，都要远远胜过传统的城市核心区域。在微观上，这表现为房地产开发企业一度成为房地产行业的绝对主体，甚至开发企业和房地产企业经常混为一谈（尽管后者的概念其实更加广泛）。 图 1：城市的新区——广州珠江新城 图 2：城市的新区——杭州钱江新城 资料来源：广州广播电视台微信公众号 资料来源：杭州发布微信公众号 图 3：全国开发投资额及同比 开发投资额（亿元） YoY（右轴） 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0  40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 资料来源：国家统计局， 图 4：2022 年中国、美国、日本住宅新开工套数（万套） 图 5：中国、美国、日本人均住宅新开工套数变化（套/万人） 1,000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0  中国 美国 日本  250 200 150 100 50 0 中国 美国 日本 资料来源：U.S. Census Bureau，国家统计局 测算 注：中国新开工套数假设住宅套均面积为 100 平米。 资料来源：U.S. Census Bureau，国家统计局 测算 注：中国新开工套数假设住宅套均面积为 100 平米， 人口数采用城镇人口计算。 住房市场化改革取得巨大的成绩，表现为，住房人均保有面积的大幅增长、住房自有率在国际上处于较高水平（根据第七次全国人口普查数据，我国住房自有率 73%，高于很多发达国家）。房地产产业链在过去三十年对国民经济发展起到了积极助力的作用。 图 6：中国人均住房建筑面积（平米） 图 7：中国人均建筑面积年均复合增长率 2000 2010 2020 46.841.8 46.8 41.8 42.3 31. 22. 36.5 29. 21. 32. 31. 23. 23. 8 2 3 0 8 1 0 7 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 全口径 城市 镇 乡村  4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 2000-2010 2010-2020 全口径 城市 镇 乡村 资料来源：国家统计局， 资料来源：国家统计局， 图 8：世界各国住房自有率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 资料来源：美国普查局，中国国家统计局，新加坡统计局，欧洲统计局， 测算 注：中国住房自有率为 测算，其余国家为官方公布数据；美国为 2022 年一季度数据，新加坡为 2021 年数据，其余国家和地区均为 2020 年数据，各国统计口径可能存在出入由于计算方法的原因，我国数据可能存在小幅低估。 未来居住政策的关键目标是提升居住品质，不是增加居住面积 随着房地产市场的发展，房屋的数量紧缺时代总会结束。当前，我国人均住房面积已 经不低，房屋的租金水平也完全处于可承担的范围，保障性租赁住房等各类房源解决了大量新市民和年轻人的问题，但住房市场在供给侧和需求侧仍然面临着多重难题。 1、商品房价格偏高。主要是我国房价收入比、房价租金比明显高于其他主要国家。 图 9： 全球主要国家房价收入比 图 10：全球主要国家住宅租金年收益（单位：%） 30 25 20 15 10 5 0 资料来源：NUMBEO， 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 资料来源：NUM