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房地产项目公司收购要点及尽职调查清单
房地产项目公司收购要点
房地产项目收购包括在建工程转让和项目公司收购两种。
在建工程转让又叫转让资产，而项目公司收购则是股权转让。
项目公司股权收购步骤：
1. 项目收购意向书
2. 项目尽职调查
3. 洽谈正式合同
4. 交接
意向书包括意向股权数量、对价金额和意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）。
项目尽职调查包括项目公司主体调查、项目公司财务审计和所收购项目的主体调查。
项目公司主体调查：
1. 营业执照（包括正副本是否过期）
2. 各种开发资质
3. 税务登记
4. 企业组织代码
5. 贷款卡
6. 所有股东的存在和变更情况
7. 股东章程的变化情况
8. 历次股东会议的会议纪要
9. 历次董事会的会议纪要
项目公司的财务审计：
1. 对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）
2. 项目公司需提供原始凭证和账册
3. 项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）
4. 项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）
5. 审计项目公司的资金到位和使用情况
6. 审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户
所收购项目的主体调查：
1. 项目的所有权证和批文，包括项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；项目的建设用地规划许可证或规划意见书；项目的建筑工程规划许可；开工证等。
2. 项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）
3. 项目的可行性批复
4. 项目的规范性调查
5. 项目的以前的经济活动的调查
洽谈正式合同后，进行交接和变更。公司证件、所有印章、所有材料和项目场地都需要交接。
股权收购的难点在于溢价的处理方式和或有负债的保证。溢价的处理方式主要是股权+承担负债，而或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险。
房地产项目收购尽职调查清单：
涉及公司类的文件：
1. 公司营业执照正副本
2. 公司房地产开发资质证书
3. 公司章程
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