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划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 划拨土地上房屋买卖合同效力认定 划拨土地上房屋买卖合同效力认定 ——江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案 裁判要旨 土地划拨性质并不影响合同履行，仅是在办理过户前需 要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应争议土地 出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不 予支持。 案情 原告曹平、季花（乙方）与被告崔利斌、徐善琴（甲方） 于 2011 年 5 月 11 日在江苏省南通市通州区金沙镇天诚房产 中介所签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将其 所有位于金沙镇花行桥新村 20 号楼 202 室 （67.93 平方米 ） 出售给乙方，总售价为 41.8 万元。中介成交费由 甲、乙双方 各负担 4000 元 。付款方式：签订合同时乙方预付定金人 民 币 2 元 ，余款 39.8 万元 ，甲方 2011 年 8 月份交钥匙时 ，乙 划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 方款清后，双方即办理过户（交房前所产生电费、水费等相 关费用由甲方结清）。房产证过户费、契税由乙方承担，个 人所得税由甲方承担。双方不得违约，如有违约，违约方赔 偿金为总房价 20% 。原告曹平于当日汇款 2 万元定金给被告， 被告崔利斌于次日向原告出具了收条。 另查明，徐善琴未出面签订合同，合同上徐善琴签字系 由其丈夫崔利斌代签；出售房屋土地性质为划拨土地。天诚 中介负责人钱某证明，在原、被告签订合同时，约定由原告 负担将划拨土地转为出让土地土地出让金。 曹平、季花认为，划拨土地不应进入市场流通 ，案涉合 同应为无效。同时，本案徐善琴未在合同上签字，房屋买卖 合同未成立 。遂起诉至南通市通州区人 民法院，要求两被告 返还房屋定金 2 万元。两被告在审理中不同意返还房屋定金， 并要求两原告继续履行合同。 裁判 通州法院经审理认为，依法成立合同， 自成立时生效。 两原告与两被告签订房地产买卖合同不违反法律强制性规 定，应为有效。讼争房屋土地性质为划拨土地，并不影响合 划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 同履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地， 当事人缴纳相应争议土地出让金后即可办理过户手续，故对 原告诉称合同无效主张，法院不予支持。现两被告始终愿意 出售房屋，并无违约之情形。故两原告要求被告双倍返还定 金请求法院不予支持。 通州法院判决：驳回两原告诉讼请求。 判决后，两原告不服，向南通市中级人民法院提起上诉。 南通中院经审理认为，案涉房屋买卖合同，系双方当事 人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法 有效。曹平、季花称划拨土地上房屋不应进入市场流通，案 涉合同应为无效，但从 《中华人民共和国城市房地产管理法 》 第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权 ，转让房地产 时 ，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府审批 。有批 准权人民政府准予转让，应当 由受让方办理土地使用权 出让 手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权 出让金”之规定 来看 ，划拨土地上房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出 让手续、缴纳土地出让金后即可转让。（绝对禁止规定，才 是效力性强制规范吗？有法律规定合同批准后生效，此时 ， 批准应是效力性强制规定，但不是绝对禁止规定。 因此，效 划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 力性强制规范，包括绝对禁止规范，如禁止买卖毒品、枪支， 但不限于绝对禁止规范。）且曹平、季花在订立合同时明知 案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手 续，故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴 在原审审理中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善琴对 案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。 南通中院判决：驳回上诉，维护原判。 评析 本案争议焦点为夫妻一方签订售房协议及划拨土地上 房屋买卖合同效力问题。 关于夫妻一方签订协议出售共有住房效力问题。本案 中，被告夫妻一方为代表与两原告签订了售房协议，该协议 是成立还是不成立，其效力如何确定？物权法第一百零六条 规定，受让人受让该不动产或者动产时是善意，且以合理价 格转让，受让人取得该不动产