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物业管理行业的现状与发展 当前房地产管理纠纷和对策。 物业管理在我国迅速发展, 各地物业管理企业和丛业人员数量迅速增加。经过近30年特别是近些年的发展, 物业管理服务作为与房地产伴生的一个重要的支援性社会服务行业的作用已逐渐被认识, 并得到社会的认可。物业管理作为一个新兴的行业, 尚未形成一套制度化和规范化的管理方式;加上有的物业公司由原来的房管所转制而来, 对物业管理的职责不清, 而新成立的物业公司素质又参差不齐, 所以在物业的管理中出现了各种问题, 特别是近几年物业管理中出现最多的问题是物业管理纠纷, 且呈上升趋势, 成为物业管理中的突出矛盾。物业管理管有点处于“千夫所指”的境地。 物业管理纠纷, 它是指在物业管理合同签订和履行中产生的冲突和矛盾。有的人对此缺乏清晰认识, 往往把跟物业有关的纠纷误认为物业管理纠纷。这无疑扩大了物业管理纠纷的范围。另外, 任何纠纷都具有两面性。不可能是某一方的过错, 可现在一提物业管理纠纷, 就认为是物业管理公司的不对。物业管理面临许多难题, 最大的难题是开发商遗留问题。开发中存在的问题常常在消费、维护中才暴露出来。而利润已被开发商拿走, 留下的缺陷、责任却由物业管理企业、业主两个不该承担的主体来承担。物业管理企业又没有能力承担, 在这种情况下就必然要产生矛盾纠纷。 一、 房地产管理纠纷的类型 物业管理纠纷呈现出类型由于出现的原因各种各样, 其形式是多种多样, 总的来说可以归结为以下几类。 1. 业主对物业管理权的权力 在物业管理的纠纷中有不少与管理权有关, 在物业管理中, 物业管理公司对所管的物业具有哪些管理权力, 哪些属于业主自己行使管理权, 哪些需要物业管理公司与业主双方共同行使管理权等, 在物业管理的条例、政策中没有明确细致的做出规定。这些纠纷是由于对于物业管理这个新兴行业认识不清、定位不准所造成的。 2. 业主业主面临的法律救济 物业管理纠纷多与物业管理费用相关。主要表现为业主无故拖欠物业管理费, 或业主对物业公司提供的服务不满意、不同意物业公司不规范收费而拒付费用, 物业管理公司作为一个自负盈亏的法人实体将业主不得不诉诸法律以求解决。 3. 明确是否承担责任保险 物业管理企业在管理活动中到底该承担什么责任?在政府的法规、政策也没有做出明确的界定。物业管理公司作为管理者和服务者的双重身份, 应该有责任有义务代表全体业主争取业主应得的利益, 保障全体业主的合法权利不受侵犯。对于物业公司在管理中承担的责任, 应当分为作为和作为不当来确定其应当承担的责任;对于物业公司在服务中承担的义务, 应当根据业委会和业主所签订的物业管理服务合同来执行。 二、 房地产管理纠纷的原因 物业管理越往前发展, 纠纷出现的就越多, 其原因何在?就目前的情况来分析, 主要有以下一些原因: 1. 管理的制约机制不健全 由于我国目前尚无完善的物业管理方面的法律规范, 行政规章也不尽完善, 存在着适用法律困难、争议问题较多的现象。物业管理法律法规的不健全, 致使缺乏对物业管理的有效制约机制, 造成管理上困难。一方面, 缺少对物业管理单位的约束和监督, 服务层次不到位;另一方面, 物业管理单位的法律地位得不到保障, 管理很难收到很好成效。由于对双方都很难有明确的约束, 所以在管理的过程中很容易出现纠纷。另外, 物业使用人对于物业管理有关法规的认识一知半解, 甚至是一无所知, 这种状况容易导致不必要的物业管理纠纷。 2. 业主委员会的执行 部分业主不顾禁令违章装修、搭建, 或稍不如意则拒交管理费用, 公德意识与法律意识有待进一步提高。业主委员会作为业主大会的执行机构, 应当忠实于业主, 维护业主的利益, 不能做有损于业主利益之事。然而, 业主委员会未发挥应有职责, 对物业公司显属违约的行为制止不力, 对业主维修基金使用的监管也流于形式, 也是物业纠纷多发的一个重要诱因。 3. 物业管理企业缺乏服务意识 物业管理企业自身管理制度不规范, 或者规范执行不力, 甚至有些物业管理人员执行公务过程中出现一些违法犯罪事件, 这一些都造成了物业管理企业管理中的难题。物业管理企业应该为业主提供和物业管理服务合同相一致甚至更优质的服务, 但一些物业管理企业未经业主大会的同意擅自降低服务标准, 由此造成纠纷。不少物业管理企业过分强调在物业管理重管理者的角色, 是本质上物业管理实务业服务, 不清楚或者不能准确定位其在承担管理者角色的同时还必须是一个服务者。由于物业管理企业角色定位的不准, 很容易在物业管理中造成纠纷。 4. 离群的下停车库权属 比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属, 应属全体业主还是属于开发商, 如果属于全体业主, 权证应如何发放、保管、使用, 收益应如何处理,