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淄博泰和物业管理有限公司 设备管理手册 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 目 录 设备管理组织机构图………………………………………………………1 工程部工作制度及规程……………………………………………………4 设备保修期管理办法……………………………………………… 5 水电过户审批制度………………………………………………… 5 配电房管理制度…………………………………………………… 6 发电机房管理制度………………………………………………… 7 水泵房管理制度…………………………………………………… 7 空调制冷设备房管理制度………………………………………… 7 中控/消防中心管理制度…………………………………………… 8 电气维修规定……………………………………………………… 8 临时用电管理规定………………………………………………… 9 用水、供水管理规定……………………………………………… 9 电梯管理规定……………………………………………………… 10 设备管理规程……………………………………………………… 10 供配电设备设施安全操作规程…………………………………… 14 供配电设备设施运行管理规程…………………………………… 15 供配电设备设施维修保养规程…………………………………… 17 给排水设备设施操作规程………………………………………… 18 给排水设备设施运行管理规程…………………………………… 19 给排水设备设施维修保养规程…………………………………… 20 二次供水管理规程………………………………………………… 22 柴油发电机操作规程………………………………………………23 柴油发电机运行管理规程…………………………………………24 柴油发电机维修保养规程…………………………………………25 电梯运行管理规程…………………………………………………27 电梯日常维修保养规程……………………………………………28 电梯困人救援规程…………………………………………………30 中央空调运行管理规程……………………………………………31 中央空调维修保养规程…………………………………………… 32 消防系统运行管理规程……………………………………………35 消防系统维修保养规程……………………………………………37 公共设备大的故障维修程序………………………………………38 设备更新、技术改造程序…………………………………………40 正压风机维修保养规程……………………………………………40 汽车道闸保养规程…………………………………………………41 设备管理组织架构图 公司总经理 公司总经理 各物业管理处 品质技术部 工程部主管 工程部高级技工 工程部技工 合格供应方 工程部工作制度及规程 一、设备保修期管理办法 国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为： 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 电气管线、给排水管道、设备安装，为2年； 其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。 物业设备接管时，工程部、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期，保修单位提供的服务单一，难以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的保养内容需工程部自己做（或委托专业公司），书面协议有助于解决矛盾、纠纷。 设备保修期时间内，工程部可委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件部分。机电设备、电梯故障维修，工程部应督促保修单位解决。 保修期结束，保修单位结算保修金时，工程部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质技术部审核，行政部盖章。保修单位不履行保修义务，工程部有权拒绝签字。 二、水电过户审批制度 用电、用水过户更名/抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位严格遵守审批制度。 用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件： 各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。 水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。未调整到合理数值者，就发展商对多支出的水