住房租赁项目盈利模式可行性选择——学区房租售比案例与实证分析.pdfVIP

2022年第11期 工程经济 总第296期 第32卷 住房租赁项目盈利模式可行性选择 ——学区房租售比案例与实证分析 王沛 卜庆东 摘要：近年国家大力推进房屋租赁市场发展。建行率先成立建信住房服务有限公司，在全国多地推进 建融家园长租房项目，取得了良好的社会声誉。本文从租售比角度，借鉴房地产特征价格模型，以地处北 京西城区的建融家园片区为样本数据，通过实证分析，研究住房租赁的盈利可行性，并据此提出发展建议。 关键词：住房租赁；租售比；特征价格模型 自2015年以来，国家密集出台多项政策，推进我国房屋租赁市场发展。为履行大行责任，中国建设 银行率先将住房租赁战略列为三大战略之首，为全国住房租赁市场提供切实的金融支持。经过多年稳 健发展，建行的住房租赁金融支持服务已在全国广泛开展业务，取得了良好的社会效应，但在商业效应 方面，仍在不断探索更成熟、稳定的盈利模式。本文力图从住房租赁项目成本收益角度着手，围绕“租售 比”这一核心指标，通过对样本小区及周边开展实证研究，发现住房租赁项目盈利模型的关键指标，并据 此为住房租赁市场下一步发展提供可行性建议。 本研究通过调研发现学区效应对租售比有显著影响。通过进一步研究国内外房地产租售比的相关 理论和模型，并对北京城六区2000年后的小区进行抽样调查，经实证分析，证明了学区效应对“租售比” 的显著性影响。实证研究结果还显示，在优质学区附近，楼龄新、品质好的小区享有更高租售比。基于 此，本文对商业银行住房租赁业务盈利模式探索提供了相关建议。 一、研究背景 租售比是国际上常用的衡量一个地区房地产市场运行是否良好的指标之一，其通常指每平方米建 筑面积的月租金与每平方米建筑面积的住房价格之间的比值。因其与价格的直接关系，租售比也常用 于房地产作为投资资产收益性的研究。其中，美国学者Lancaster提出的特征价格模型是近十年受到最 多关注度的模型之一，他认为房地产由众多不同的特征组成，主要分为三类：结构特征（包括楼龄、容积 率、小区绿化覆盖率、房屋结构、楼层等）、区位特征（包括距离市中心距离、交通便利程度等）、邻里特征 （包括附近学校、超市、医院等生活设施）这些特征共同决定了房地产租售价格。Oates,W.E.在研究美国 新泽西州的住宅价格时，首次单独把学校作为特征价格模型的变量之一开展研究，他发现学生的人均支 出与学区内住宅价格呈正相关关系。Haurin,D.R.和Brasington，D.Ｍ．用房价特征价格模型来检验决定 房价的竞争理论，他们发现公立学校的质量对房价有非常大的影响。国内学者马军、罗红娟、章铁生，使 用马鞍山市2010年3月-2012年5月城区房产交易数据和小区建筑的特征数据，发现基础教育资源与房 价有显著的正相关关系，并且基础教育资源越丰富，教育对房价的影响越大。王望珍、杨笑然利用特征 作者简介 王 沛：中级经济师。 卜庆东：中国建设银行投资银行部，副处长。 -75- 住房租赁项目盈利模式可行性选择 价格模型对武汉市2017年1月-2018年12月的学区房进行实证研究后，发现教育资源是影响房地产价 格的重要因素，租售同权在推行时间短、推行力度不够的条件下，难以对房地产价格起到抑制作用。 二、案例观察 2021年8月，地处真武庙二条5号的CCB建融家园（真武店）正式对外运营。该项目是由建信住房公 司在原真武宾馆基础上改建，主要定位以建总行借调人员为主的金融街附近工作人员为目标客群，为其提 供按月出租房间。项目共有248套房，均为17-67平方米的一居室开间或套房，平均租金约为458元/平米， 设有共享厨房、餐厅、咖啡厅、健身房及影像厅等。截止10月26 日，已出租178套，出租率达70%以上。令 人意外的是，该项目面积越大，出租越容易，套房最快被租完，附近学校就读的学生家庭意外的成为一类承 租人，且租赁需求远大于本项目的供给能力。不少家庭因为没有抢租到套房或大户型，只能持币等待。 这一现象让我们注意到学区对租赁房屋市场的影响。该项目所在的真武庙片区是北京市中