2023年8月月房地产市场形势分析内参.pptx

;一、当前房地产市场形势;中央政策密集落地：认房不认贷、降首付和利率、置换退个税，短期有效中期待观察;地方政策提速加力：8月以来62城放松、超半数一二线松绑，津沈等打出组合拳;政策再优化空间：交易税费减免、限购微调、取消限价、限贷进一步放宽;数据来源：国家统计局;图：近5年来30个重点城市商品住宅月度供应对比（单位：万平方米）;图：近5年来30个重点城市商品住宅月度成交对比（单位：万平方米）;;;天津监测项目周度来访与认购量变化;12;8月津郑汉渝等刚需驱动型城市二手房挂牌、带看量持续走低，供需两淡;图：2021年以来全国300城土地成交量价情况月度走势 （单位：万平方米，亿元，元/平方米）;图：2020年来300城土地成交溢价率和重点监测城市流拍率走势;表：各能级城市土地成交面积走势（单位：万平方米）;数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统;8月房企销售环同比降34%为近5年月度次低、累计转跌8.5%，TOP10亦增速放缓;8月新增融资规模同比回升，头部优质房企仍为融资主力;9月仍有一波到期高峰，境外债发行与到期规模缺口较大;表：2023年1-8月房企新增土储货值门槛值及同比变化情况（单位：亿元）;投资谨慎聚焦，一二线占比超八成;二、近期热点问题探讨;1、央地政策京沪效果显著;;新房：北京周度认购环比提升2倍以上，上海市区高改轨交热盘来访激增;新房：广州中心区近郊认购上涨3成以上，深圳来访去化一般（或受台风影响）;二手房：京沪新挂牌房源激增，上海置换情绪高涨，广深相对平静;二手房：京沪新增带看、成交显著跳增，广深政策反应一般;京沪快速升温叠加供应增加，金九银十可期；广深小幅转暖，向好程度有限;2、城市规模总量与结构变化;一二手总需求略有萎缩但未断崖式下跌，穗庐津等容量恒定优于平均;2022年二手成交规模开始超过新房，二手房价下行分流新房刚需客群;8月新房加速以价换量，渝汉等降价到位后刚需开始由二手回流至新房市场;3、不要将代建从蓝海做成红海;代建有轻资产、低负债、高成长、抗周期等特点，是新模式重要方向;布局代建的百强房企已达66家，民营房企多达41家，出险房企也热衷代???;TOP30企业上半年新增超7000万平，总合约规模超6亿平方米，赛道竞争愈演愈烈;经济下行坏账规模或会增长，帐期时长拉长也需警惕 2022年绿城管理预期信贷亏损模式下的减值亏损从2021年末的1108.3万元，提升到了2022年末的2251.6万元。绿城管理作为行业第一股，有着央企 背景，在具有较高谈判力的情况下，都不可避免产生坏账。对于民营房企，出现坏账的情况或更加严重。;代建相关的法律法规仍不健全，各方权责利关系未完全明确