某超高层写字楼物业管理服务方案范本.docxVIP

某超高层写字楼物业管理服务方案范本 目 录 第一章 物业服务理念与目标 2 一、项目概况 2 二、客户群体需求分析 2 三、物业管理服务定位 4 四、物业管理服务重点 4 五、物业管理服务目标 5 六、 实施措施 5 第二章 物业服务机构组织架构及管理制度 7 第一节 服务机构组织架构 7 一、管理组织架构及部门设置 7 二、组织运作模式及各部门职责 8 三、项目人员配置、标准及岗位职责 16 第二节 管理制度 31 一、公众制度 31 二、企业内部岗位责任制 31 三、管理维护运作制度及标准 32 四、员工考核制度 33 五、管理操作作业程序 33 第三章 物业服务方案 39 第一节 项目总体物业服务模式 39 第二节 房屋管理方案 40 第三节 共用设备设施管理 43 一、设备安全运行管理 43 二、供电系统管理 44 三、智能化系统管理 45 四、消防系统管理 48 五、电梯设备管理 49 六、给排水系统管理 51 七、空调及通风系统管理 52 八、公共配套设施管理 53 第四节 绿化管理 55 第五节 环境卫生管理 57 一、清洁维护管理 57 二、公共部位保洁 57 第六节 公共秩序管理 64 第七节 车辆管理 66 第八节 消防管理 70 第九节 交付管理 72 第十节 客户服务 80 一、设立各业态客户服务中心 80 二、客户服务工作内容 80 二、做好各类突发事件应急处理预案 81 三、建立客户服务快速反应系统 82 四、其他延伸性服务 82 第十一节 档案管理 84 第四章 物业服务用房使用计划及相应管理设施的配置 85 一、物业服务用房使用计划 85 二、管理设施配置 85 第五章 物业维修和管理的应急措施 91 一、市政影响类 91 二、设备影响类 93 三、治安事件类 101 四、卫生防疫类 116 五、自然灾害类 118 第六章 创优方案及物业管理服务分项标准与承诺 122 第一节 创优方案 122 第二节 分项标准与承诺 125 一、各项管理指标及措施 125 二、各项服务指标及措施 127 本项目占地总面积约为39780㎡，容积率5.03，绿地率40%。其他主要经济技术指标为：总建筑面积292760㎡（其中低区办公31876㎡、高区办公42405㎡、商业122828㎡），群房的设计标高控制约为14.6m，超高层为200m。项目北临80m宽的横四路（齐乐路），西临城市公园及86.6m宽的云城西路，东侧为大片的公寓住宅区，向东约1公里处则是著名的旅游胜地白云山，其北侧有已开通的地铁2号线地上及地下出口以及远期规划的地铁14号线。 项目主要功能设定为办公楼、商业设施、休闲广场、文化娱乐等。区域内停车采用地下停车方式，地下停车位共1547个。 二、客户群体需求分析 客户群分析 （1）低区办公客户 自住型客户，主要以高级白领及中产阶级为主； 商用型客户，主要由初创业公司、年轻创业人、小型咨询行业、创意行业等； 商住两用型客户，主要由外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等组成。 高区办公客户 国内外大型企业、集团公司总部； 高科技公司、高端咨询公司或专业事务所； 贸易公司、培训机构等。 商业客户 百货公司、大型超市卖场； 知名品牌连锁店； 餐饮店、电影院、娱乐中心； 银行等。 物业服务需求分析 针对每一个目标客户群体物业服务内容的偏向会有所不同。例如： 低区办公客户更要求居住氛围要浓，在项目强大的硬件支持下，还应提升物业服务的软件支持。借鉴酒店服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、叫醒服务、订书报、杂志、代订车船飞机票、钟点工服务等一系列服务，突出低区办公的酒店式服务及尊贵的身份、地位。 商业客户需要热烈的商业气氛，可以为周边居民提供生活性、愉快性和丰富性的生活，以满足人们的多样化选择，能够充分满足各类阶层的消费需求，是综合体中的核心部分。物业服务内容将侧重于对商场环境氛围的布置、客流分布的引导和商业活动的策划组织等。在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求，提供全面的商务服务。与此同时，根据商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示系统等环境元素的营造上形成品味，创造良好的商务空间和商务环境。 高区办公需要低区办公和商业作为周围重要的配套，其自身则是综合体的主要功能，操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体在整个城市的地位和功能。高区办公物业服务将侧重为客户提供各类商务服务，保障办公楼各类设施设备的正常运行，为客户营造一个安静、舒缓、安全、高效的办公环境， 综合以上客户类型，物业服务需求还包括： 注重公共秩序的维护； 注重对突发事件的及时响应与有效控制； 注重服务品位、需求多样化； 注重物业服务整体形象； 能耗控制减少运营成本； 设备控