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【拿地攻略】如何以乡村振兴的名义向政府拿地? 2018年中央一号文件浓墨重彩的支出乡村振兴的重要性、 存在的必然性、发展的方向性，不少做农业的朋友都敏感地嗅 到了这一点。部分企业已经开始着手打造乡村振兴为主的田园 综合体，是一个非常大的范畴，今天我们就先从拿地说起。 | 一、哪些地可以作为休闲农业用地？ 首先分清土地性质 1 农民自有住宅、闲置宅基地 在休闲农业园区中常常存在一些村落，开发者的惯性 思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，而不是根据现有 的基础进行改造和装修。殊不知这不仅破坏了乡村田野的 原始风味，而且也在无形中增加了开发者进行酒店住宿土 地审批的难度和建设成本。 农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进 休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐， 闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在 进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置 宅基地。 2 农村集体建设用地 农村集体建设用地是指乡（镇）村建设用地，乡 （镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个 人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要 包括乡（镇）村公益事业用地、公共设施用地和农村居民 住宅用地。 3 四荒地 四荒地主要包括依法归我国农民集体使用的“四荒 地”、农民集体经济组织所有的“四荒地”。具体指荒 山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环 境中未得到充分、合理、有效利用的土地。 “四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超 过50年。 2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积 极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓 励利用“四荒地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）发展休闲 农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用 “四荒地”发展休闲农.业，其建设用地指标给予倾斜。 4 城乡建设用地增减挂钩 指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地 垦地，数量和质量验收合格后，再用作建设用地。转换方 式，具体政策通过制定相应的法规来规范。 如：在数量上，异地垦地与当地占地面积之比，可根 据不同情况，分别为3倍、4倍、5倍。在质量上，保证新 垦地总产量大于所占地原产量。 异地可以是本乡镇、本区县，经国家相关主管部门批 准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不 减，又保证必要的建设用地供应。当然还有许多具体政策 要进一步研究，比如垦地与生态保护的问题、操作中的管 理监督问题等。 5 其他方式 《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的 指导意见》（国办发（2015） 93号）提出，对社会资本投 资建设连片面积达到一定规模的高标准农田、生态公益林 等，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、 依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提 下，利用一定比例的土地开展观光和休闲度假旅游、加工 流通等经营活动。 二、休闲农业用地有哪些限制？ 特别要注意的事项，不等越过红线 1 不得占用基地农田 基本农田俗称“吃饭田” “保命田”，其重要程度不 言而喻。对于基本农田有“五不准”： （1）不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和 搞林粮间作以及超标准建设农田林网; （2）不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养 鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产 经营活动； （3）不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化 隔离带建设； （4）不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划，将 基本农田纳入退耕范围； （5）不准非农建设项目占用基本农田（法律规定的国 家重点建设项目除外）。 因此，在进行休闲农业开发中必须弄清楚其是否占有 基本农田。 2 不得超越土地利用规划 各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划，规 划会规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使 用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地；此外 还会确定土地利用年度计划，对年度内新增建设用地量， 土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。 休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占 土地的用途，符合规划使用条件的要积极争取土地建设使 用指标，以满足休闲农业园区对建设用地的要求。 3 严禁随意扩大设施农用地范围 以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管 理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒 庄、农家乐，以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、 住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用 地，必须依法依规按建设用地进行管理，而非按农用地管 理。 进行建设用地管理就必然涉及农用地转用审批手续， 农业设施兴建之前为耕地的，非农建设单位还应依法履行 耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建 设成本，而且也使得农.业休闲开发变得更为复杂，甚至会 使部分休闲农业夭折。