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广东佛山旧村改造模式 和许多城市一样，虽然政府力图通过集约利用集体土地来解城市转型的土地之“困”，但遇到的却是来自村民、村集体的重重阻力。“从根本上说，阻力最终源于一个‘利’字。”有业内人士指出，“三旧”改造很多时候表现为政府拆迁征地、卖地开发，但作为集体土地拥有者的村民不仅很难感受到城市化的利好，还获益甚少，有时甚至无一所获，这就使得不少村民、村集体对“三旧”改造普遍持反感、反对态度。 让村民分享城市发展果实 “石梁村的成功，就在于让村民得益、村集体经济得益。”石湾镇街道相关负责人表示，村里自己开发不单改造了环境，还让自己拥有物业，保证了持久性收益，并解决了村民的就业问题。 当然，不是所有村集体都可以像石梁村这样自建房产公司进行独立开发改造，但这也并不影响佛山旧村改造的求索之路。 作为最早一批探路社会资金改造旧村居的石头村，通过引进社会资金，将集体土地转为国有土地，村集体以土地入股之后，所有的改造开发资金都由开发商来承担。不仅不花村民、村集体、政府一分钱，还让广大村民享受到补偿、分红等诸多利好。而在今年的8月初，南海区国土城建和水务局公布的《关于村镇社区公寓建设的指导意见》提出，农民集体是社区公寓的建设主体，可选择自主建设，也可探索利用社会资金，引入产业投资或者以合作开发等方式；经农民集体同意，社区公寓集体土地也可以转为国有土地进入市场交易；而腾出的土地村集体可自主选择国有建设用地或集体建设用地，政府将鼓励村集体发展二三产业，同时也会优先安排招商引资项目…… 然而，不管模式如何变化，让村民“分享城市发展果实”始终是其中不变的中心思想。 对于政府而言，在鼓励、推进多元化旧村改造的同时，其自身角色也在悄然发生着变化，从此前城市化改造“既当裁判员、又当运动员”的功能变为了服务、指导和推动，并把政策着力点放在了撬动多方力量参与旧改与规范开发建设行为上。 “表面上看，地方政府的收益大幅减少，但却对城市、经济发展乃至社会稳定和谐有着无法估量的意义。”业内人士指出，地方政府从城市的“管理者”变为“服务者”本身就是一大进步，而这种转变不仅让三旧改造这个“老大难”问题迎刃而解，也解决了当前城市转型与产业升级所面临的土地之“困”。 旧村改造模式探路 事实上，从自发到自觉，从无序到有序，后工业时代城市化浪潮的冲击下，加上政府角色的转变，改变此前城市化改造“既当裁判员、又当运动员”的角色，把政策着力点放在了撬动多方力量参与旧改和规范开发建设行为上。禅城、南海等地涌现出多种改造模式和改造样本出来。 粗放来分的话，目前主干道沿线村庄的开发模式主要有两种。一种是变更土地性质，转为国有土地后分块挂牌出售。另一种是选择开发商进行联合开发，享受物业收益分成。当然，不同村庄由于区位不同，分别有着不同的价值预期，在开发模式上也不是千篇一律。有的选择“风物长宜放眼量”，有的则倾向于“炒短线”。 石头村不花村民、村集体、政府一分钱改造村居 以土地入股、引入开发商联合改造开发的“石头村模式”为代表，作为最早一批探路社会资金改造旧村居的禅城石头村，鉴于当时旧村改造所需资金规模需求大，通过引进社会资金，将集体土地转为国有土地，村集体以土地入股之后，所有的改造开发资金都由开发商来承担。 不花村民、村集体、政府一分钱，改造资金问题得到解决，并且拆迁居民个个得到合理补偿，成为当时这种模式的成功之处。目前，石头村二期改造也已启动，是集商业、办公、酒店、金融为一体的大型商业综合体，村集体引入开发商合作开发，并把物业部分留下来经营，其收益用来为农民买医保社保、交物业管理费等。 此外，位于季华路与岭南大道交叉口的禅城永新南村旧村居改造，也主要以住宅为主，配套高档商业、办公大楼，村民以入股的形式参与分红。 石梁村自主成立公司开发 现在，最大化保护和实现村民利益的目标下寻找最合适的开发模式和利益共同体，成为禅城越来越多村官推行执政思路的重要内容。在改造过程中，禅城区石湾镇街道石梁村专门成立了一家自己的房地产开发公司——东江龙房地产开发公司，以市场化方式推进宅基地换房工作。 该村计划利用村集体仅剩下并已全部转为国有商业用地的300亩土地，开发房地产项目，其中拆旧宅基地面积65亩，村民住宅467间(建筑面积14.3万平方米)，村集体物业63间，按规划新建住宅可用地面积281亩，其中用于置换农民住宅的建筑面积17万平方米，安置农户285户。此模式成功之处在于将旧村推倒重来，滚动开发，村民住上高楼的同时能够长期受益。 夏南二村居民宅基地置换股权 南海夏南二村的宅基地换房则可算是南海真正意义上的首次统筹进行整村改造。2009年，南海夏南二村作为南海唯一一个试点，试水宅基地换房，并确定了“一整合、两改造、三分三换”的综合改革思路。 按照当时计划，夏南二村5个自然村将全部拆除，同时新规划农村居民集中居住区