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物业管理之前期介入 10/15/2023 1 新的成功 新的开始 前期物业管理 10/15/2023 2 10/15/2023 3 设计 新划项目总 流程图至 交 付 半 年 服 务 中 心 成 立 施工 建 营 销 策 阶 段 阶 段 规划 阶段 10/15/2023 4 内 付 交 前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。 10/15/2023 5 什么叫前期介入 服 务 中 心 成 立 施 工 建 设 营 销 策 划 至 新阶项目总阶体流程 规划 设计 阶段 交 付 半 年 段 段 付 10/15/2023 6 内 员工宿舍 管理用房 垃圾站 社区配套用房 交通布局 安防、消防 整体布局 第一阶段：规划设计阶段 10/15/2023 7 鸟 武器： 依据： 注意： 形成项目的 物业管理设计要点 政策法规、项目特点、业主关注焦点 跟进方法、时机、手段、介入质量 焦点一、安防系统—— 围墙高度，闭路监控探头，夜间红外 补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、 出入口门的形式(电动门、磁力门的利弊)、物防设施 规划设计阶段 . 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼 第一阶段：规划设计阶段 10/15/2023 8 10/15/2023 9 焦点一：安防系统 安防系统 周界红处线报警系 统 闭路监控系统 门禁系统 对讲系统 广播系统 . 与物业管理方案中的安防体系相适应 . 坚持必须的内容： . 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏 的红外报警系统 . 主出入口及车场出入口的闭路监控 系统 . 断电后电控门禁系统的开启 巡更系统 车辆道闸系统 居家安防系统 物防设施 . 考虑资源的合理利用(探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用) . 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度 . 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后 期成本低 —— 围墙： —— 防爬刺(网)：围墙、采光井、燃气 管箱等 —— 出入口 ——组团封闭 . 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定 安防介入侧重 重点 10/15/2023 10 采光井等重要部位安装防爬设施 10/15/2023 11 半地下室围墙单刺 外围墙三刺 10/15/2023 12 局部防爬钉 管道防爬刺 10/15/2023 13 防爬刺设置 10/15/2023 14 阳台或花园围墙的栅栏式红外 靠山区域栅栏式红外 10/15/2023 15 东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心 10/15/2023 16 监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址 10/15/2023 17 大树构成了新的攀爬危险源 10/15/2023 18 大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成 虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改 为无限位地弹簧; 10/15/2023 19 防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道 10/15/2023 20 智能化技术在物业安全管理中的运用 10/15/2023 21 焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特 别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调； 防范车辆乱停放的设施 . 大门的设置考虑成本 . 停车场的集中分布 p需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早 作功夫 . 标识问题 . 高峰期车辆流量 . 开放式小区车辆的控制 第一阶段：规划设计阶段 10/15/2023 22 10/15/2023 23 焦点二 道路交通系统 可移动止车石：控制主要车道乱停车， 焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多 路控制 一键控制 商铺单独控制 焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房(关注国 p需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫 第一阶段：规划设计阶段 家和地方政策法规) 10/15/2023 24 . 地产不重视，通过持续的沟通解决问题 . 以法规为依据：公式，形成地产规划要点报政府 部门批准，完全产权 . 物业管理用房面积公式＝？ . 6.2.5.1管理用房的标准，当地法规有规定的，从 其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照 项目总建筑面积千分之二比例(不足50平方米的 按50平方米计)向物业公司提供管理用房，不足 部分由物业