【项目总培训】房地产开发成本与支付.pptx

投资必备投资策划中心《房地产开发成本与支付》 目 录房地产项目成本构成集团标准成本水平房地产项目成本估算思路工程款支付模式一二三四 版权所有一、房地产项目成本构成开发成本销管费税费房地产总成本土地成本行政事业性收费 与前期工程费用主体建筑安装工 程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费用开发成本扣除土地成本后统称建造成本Tips开发间接费财务费 土地成本行政事业性收费与前期工程费用主体建筑安装工 程费景观环境工程社区管网工程公共配套设施工程建设其他费 用开发间接费财务费一、房地产项目成本构成行政事业性三通小工区程费独立样板房部（含建造室内精装修2主体安装工2道路工程小区桥场梁地涵平洞整勘测护丈坡量费和分独户立围售栏楼红线外景观工程1前小期市程工政费程费大市工政程2小区智程能化3小拆公市迁建政补配工偿套程费管幼网儿工园程和22样工板程房与售其他公景共观配临供挡时水土设系墙施统供配电系统供暖系统规燃划围气设墙工计程费电视工程通讯工程排和网水装络排修工污）程环保工程小市政安装工程园建安装工程工程监理土地服出务让金工程收造费价主及体咨其建询他筑工111212121工园程建契学保工税校险程43管绿创物网化优业工工1配0程程0套534物建楼业筑部维小装修品修费645赶套工工设程费施75686开荒工清程洁费物业前期 介入费9 二、集团标准成本水平山东3904元/㎡1.成本占比广东3258元/㎡ 山东4896元/㎡1.成本占比广东4193元/㎡二、集团标准成本水平 2.标准成本二、集团标准成本水平 2.标准成本二、集团标准成本水平 2.标准成本二、集团标准成本水平 3.成本差异原因1各地区的工程定额水平不一样2各地区人工、材料价格不一样3各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要）4各地区的报建费不一样，并且差异较大5各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样6北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值，但 还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整。二、集团标准成本水平 三、房地产项目成本估算思路成本测算流程收集资料分析资料套用对应 地区标准 成本或旧 项目成本分项科目 计算（逐 一调整）计算结果检查特别提醒：套用标准成本并非生搬硬套 单元估 算法指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以 每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病 床数估算一座医院的总投资等。单位指 标估算 法指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、 给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米) 指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。量价分离法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指 标估算 法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 常使用的估算公式是： 直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平 方米材料消耗量指标×建筑面积。其他 方法类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法三、房地产项目成本估算思路项目成本的估算方法 基本原理：量价分离三、房地产项目成本估算思路工程量单价成本如何调整各项成本？ （一）行政事业性收费（1）基础设施建设配套费——执 行当地政府收费标准，各地区均有 差异（2）人防易地建设费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异（3）其他行政规费——执行当地政府收费标准，各地区均有差异三、房地产项目成本估算思路2.行政事业性收费与前期工程费用 三、房地产项目成本估算思路（二）前期工程序号科目造价指标项目特征1临时道路50~70元/m2铺碎石250厚2临水30~40万/kmDN1503临水60~75万/kmDN2004临电100~120万/km10kv(1)三通工程 三、房地产项目成本估算思路（3）临时设施：实际情况计算，一般约250元/m2,按建筑面积均摊（4）勘测设计费：勘测费 : 参考当地勘察公司的收费标准 设计费: 42元/m2或外判设计院收费标准 其他勘测设计费 : 一般6·10元/m2（2）场地平整：根据场地原始标高与规划标高的实际情况 计算土石方工程量；土方挖填单价15~50元/m3,石方爆破单价45~100元/m3 高层1480~2050双拼1780~2500地下室1800~2700超豪2790~3490三、房地产项目成本估算思路3.主体建筑安装工程费（一）主体建筑工程费(含桩基础） 三、房地产项目成本估算思路（二）精装工程洋房600~700元/m2 别墅800