勾地系列课（第三讲）.pptx

勾地系列课之 勾地入门与实操;;;?;;你给我月薪1 0 万 我就可以勾地吗？ 错， 勾地是战略行为， 勾地， 需要顶层设计。 那顶层设计是什么？ 首先设计我们依靠什么勾地？ 我们的勾地资源、勾地方向是什么？ 如果你的投资总裁回答不了这个问题， 那肯定是耍流氓勾地！ 其次， 我们的勾地逻辑是什么， 最低勾地回报率可接受多少？ 做好了最坏准备了吗？ 首战必捷！ 第一个项目， 必须一把手带头， 必须老板重视和深度参与。 第三， 对于首次勾地， 公司必须建立从战略上给予试错机制， 也必须给予一定的时间周期（ 至少半年！ ）;商业、文旅、产业、体育、制造业大IP勾地， 都是为了住宅。 就是这么“ 贱”： 一切为了住宅 一切来自于住宅 一切回归于卖住宅！ 勾地的核心投资逻辑： 用住宅利润来投产业；用楼面价省出来的钱来投产业;;;具体入门：研究先行，谋定后动;;入门犯错;“说清楚你的实力和优势； 说清楚你的吸引力—— 给当地带来的各种综合益处； 说清楚你的困难；;;;在政府和企业的博弈与彼此真诚的忽悠里， 只见过政府把企业忽悠倒闭的， 没见过企业把政府忽悠死的 鲜花下的陷阱—— 政府挖坑埋你的十朵金花： . 把不具有开发价值的土地给你— — 你还把他当爷供着 . 土地不具备快速去化的条件— — 开盘后卖不出去， 你叫他爸爸也没用； . 让你承担过重的配套投资（ 医院、学校、菜市场、小公园、绿化道路） . 土地价格上给得过高， 住宅地价利润低于2 0 % ， 或者是住宅用地规模过小 . 容积率和限价不给你让步 . 政府对片区单元的规划追求得很完美， 往往是深坑 . 在产业上要求你投资过大— — 会让你把住宅赚来的利润， 吃了后又吐出来 . 把只能做刚需的地方让你做改善做豪宅 9 . 土地权属纠纷( 包括土地使用权历史遗留问题、青苗二次补偿) 转交开发商代为解决； 1 0 . 前任政府领导答应的事情， 下一任领导不认账， 让你怀疑上一届是不是“ 伪政府”;;;;;外部资源：结盟和借势——不求所有，但求所用;实操：供地时序——首批土地，落袋为安;勾地战略时机的选择;实操：如何土地保牌;;;实操里，多和政府的亲儿子捆绑;;2 0 1 8 ??2 月2 4 日， 首轮挂牌成交了四宗约5 0 1 亩用地， 底价成交， 竞得者是成都市天府怡心湖建设发 展有限公司（ 万科和双流区交通建设投资有限公司合资）;汇报方案只是开发商的一块敲门砖， 不可与政府在细化方案上纠结很久。 在工作节奏上， 勾地讲究快， 速战速决， 单刀直入， 简单粗暴；;;勾地初心——商务条件的“四大天王” 地块好+地块大+地价低+报批快;牢记五句话;;勾地的自我修养;这种想象， 建立在算账逻辑基础上 内外行得通 不敢想 不管要 你就勾不了地 千亩大盘不算大 万亩也可去接手 只要算得来帐 1000 亩 2 . 5 楼面价少溢价500 元 可节约出8 亿土地款 8 亿的成本节约空间， 您买了不吃亏 10 块钱您丢了不心疼， 何况这是8 亿！;勾地人员的小秘密;谢 谢！