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以地换房是否缴纳契税 2023-07-08 06:18· 中汇十堰税务师事务所 原 《契税暂行条例实施细则》第十条规定：“土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税。”因此，土地使用权与房屋所有权之间相互交换，在没有差价的情况下，是免缴契税的。 现行政策即《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国主席令第五十二号）第四条规定：“契税的计税依据：……(二)土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额;”以及《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）规定：“土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，互换双方计税依据为零;互换价格不相等的，以其差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。”由此可见，现行政策是不包括土地使用权与房屋之间的互换的情形，不能按“互换”价格的差额计征契税，需按全额计征契税。 注意：现行拆迁法规关于房屋拆迁补偿有两种方式：一种是用货币的方式对被拆迁人房屋所有权的丧失进行补偿，即所谓＂货币补偿＂；一种是用转移房屋所有权于被拆迁人的方式对被拆迁人的损失予以补偿，即所谓＂产权调换＂。旧房被拆除，被拆迁人对旧房的所有权即已灭失。因为拆迁行为使得被拆迁人的房屋所有权灭失，造成了财产利益丧失，所以需要＂补偿＂。无论是用货币补偿，还是用房屋补偿，其法律意义在于＂补偿＂。因此，国务院拆迁条例中对拆迁人和被拆迁人签订的协议称为＂拆迁补偿安置协议＂。由此可见，所谓＂产权调换＂是一种财产损害补偿行为，将新房的所有权转移至被拆迁人名下，用以补偿其原有房屋所有权灭失的财产损失。 根据原《 财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知 》（ 财税〔 2012 〕82号 ）第三条规定：“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”该条规定已被废止。现行契税法第七条规定：“因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属”的，由省、自治区、直辖市决定免征或者减征契税。以湖北省为例，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择货币补偿且重新购置土地、房屋的，成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税;选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的，对差价部分征收契税。应当注意：＂产权调换＂是一种财产损害补偿方式，不是被拆迁人以土地与房屋互换行为。对产权调换仅就补差部分缴纳契税是一税收优惠。