中海物业-市场前景及投资研究报告：中流砥柱，光明似海.pdf

公 司 中流砥柱 光明似海 研 —— 中海物业 （2669.HK）首次覆盖报告 房地产/房地产服务 究 投资摘要： 评级 买入 （首次） 我们认为，在地产行业中枢下行的阶段，物业作为房地产下游在下行周期纷纷 2023 年11 月14 日 思考如何增强独立性，但资本市场对二者的关系认知却依旧难言独立。从收益 端来看，拥有稳定项目 支撑的物企更易平稳兑现业绩，在此基础上外拓数 据亮眼的物企则更易有超预期收益，从风险端来看，在地产行业磨底阶段，物 业行业交易主线仍以“规避风险”为主，稳健型国央企标的更易受市场青睐，从弹 首 性端来看，由于上市物企绝大部分为港股上市公司，在美债收益率见顶的情况 下大概率带来外资流入，叠加港股年内已有较大跌幅，反弹力度料将更大。 次  我们认为物业行业无论是从与地产的关系来看，亦或是从其本身的基本面分 化来看，均有各方面的不确定性，在此情况下，我们更倾向于选择基本面确 交易数据 时间2023.11.14 覆 定、业绩符合预期甚至有较大希望超预期，PEG 仍有性价比的标的。 总市值/流通市值（亿港 222.85/222.85  我们认为中海物业作为央企背景下的物企具有业绩确定性高、母公司出险概 元） 盖 率小、受益于港股弹性较大的特征。需要注意的是，中海物业于 10 月 11 日 总股本（万股） 328686.05 公告了一桩关联交易，较高的交易对价使得其股价波动幅度较大，但考虑到 资产负债率（%） 61.33 报 每股净资产（港元） 1.2 此次波动主要受市场情绪的影响而非公司基本面发生了重大变化，我们认为 收盘价（港元） 6.78 告 当前中海物业已处于价值区间，具备投资性价比。 一年内最低/最高价（港 4.79/10.86 内强外拓佳名扬 元）  中海物业背靠中国建筑，股东实力雄厚，资金 可靠。中国海外集团有限 公司作为中海物业集团有限公司的控股股东，持股总占比达61.18%。  关联方在销售、土储、货值结构等方面均有较强的支撑。中海地产实际销售 公司股价表现走势图 能力强劲。23 年 1-10 月，中海地产权益销售额在中国房地产企业中位列第 40% 中海物业 恒生指数 二，在拿地金额和权益新增货值方面，中海地产于 23 年 1-10 月拿地金额和 30% 权益新增货值方面均列第一。从货值结构看，中海地产侧重一线和强二线城 市的投入。23H1，中海地产在一线和强二线城市新增总购地金额和新增总货 20% 申 值总占比分别达79.5%、79%。 10% 物管增值齐发力 0%