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个人住房贷款风险的识别与防范 一、 主要问题 1、 房地产开发企业违规的风险 假贷款有很多形式，主要特点是债权人不是真正的买房者，拥有购买房屋的控制权，其非法形式也不同。事实上，房地产开发商通过个人贷款将其资产所有权转移给银行。 2、 收入真实性调查不深入 据检查) 此类问题占违规金额的5.88%。主要表现为对借款人收入真实性、所购房屋的具体状况调查不深入, 情况掌握不明, 使虚假资料蒙混过关。 3、 贷款成立及监督不到位 据检查) 此类问题占违规金额的33.98%。主要表现为对借款主体资格及贷款的真实性审查不严;贷款与首付款之和超过房价总额;向内部职工发放个人住房贷款把关不严等。 4、 付款时违反了禁忌 据检查) 此类问题共占违规金额的6.02%。主要表现为个人交付的购房首付款未达到规定的比例要求。 5、 到贷款发放日模式 据检查) 此类问题占违规金额的0.16%。到贷款发放日借款人尚未年满17岁, 不具备完全民事行为能力和贷款主体资格, 违反了《贷款通则》的有关规定。 6、 贷款应当按照规定程序支付 据检查) 此类问题占违规金额的0.16%。主要表现为贷款审批在后, 合同签订和贷款支取在前。 7、 确保未获得担保 据检查) 此类问题占违规金额的0.35%。主要表现为发放个人住房贷款时未按规定办理房屋抵押登记手续。 8、 贷款档案被完全盖上描述 据检查) 此类问题占违规金额的31.2%。主要表现为部分个人住房档案中分别存在无财产保险单、无贷款审批表、无首付款凭证、无贷款指标单和贷转存凭证等重要资料, 甚至个别贷款档案中存在贷款尚未归还, 但贷款档案已被全部盖上″作废″戳记的问题。 二、 措施和建议 1、 控制信贷资产风险 加大内部审计力度, 提高稽核审计的覆盖面和频度, 加强对分支机构个人消费贷款业务的监督检查;认真执行贷款″三查″制度, 加强个人消费贷款前期调查、评估工作, 严格贷时审查, 落实贷后检查, 杜绝开发商套取银行信贷资金、购房人恶意欠款的现象;加强对个人消费信贷风险的防范、控制、化解和处理力度, 采取一行一策、一户一策的方式, 努力使信贷资产的风险状况降到最低限度;加强贷款档案管理, 制定详细的档案管理操作程序, 明确各个环节的人员职责, 严格档案接交手续, 杜绝档案内容缺失等问题。 2、 加强房地产贷款的监督管理 密切关注个人住房信贷集中度问题, 建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。 3、 应在登记部门开展登记备案,以办理产权证 严格做到抵押登记证明的所有权人与初次办理房产证的所有权人必须是同一人, 严防重复登记或登记备案和房产证管理脱节。另外, 建议房地产管理部门在办理变更登记备案手续时必须经原按揭银行签署意见, 或出具已还清原按揭贷款的证明, 否则登记部门不予办理变更登记备案或产权证过户手续。建议税务部门按期给纳税人打印个人所得税缴税明细单, 从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿, 为银行发放个人消费贷款提供决策依据。 4、 随着住房抵押贷款的规范化，个人住房贷款的流动性得到了提高，信贷机构的经营安全得到了保障，解决了贷款银行资金不足的问题。加强房地产市场经济的活力，提高市场运作效率