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2023年房地产估价师-房地产开发经营与管理考试考试历年真题选编附答案 卷I 一.单项选择题(共30题) 1.制订进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A. 横道图 B. 网络图 C. 进行图 D. 工序图 正确答案：A, 2.某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为§甲=890万元，§乙=910万元，§丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（　）。 A. 乙 正确答案：A, 3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（　）。 A. 购买房地产股票 B. 购买商铺 C. 购买房地产债券 D. 购买住房抵押支持证券 正确答案：B, 4.社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。 A. 人文环境的变化 B. 生产和工作方式的转变 C. 自然环境的变化 D. 金融业的发展 正确答案：A, 5.“三项预测值”分析方法是（　　）中的一种。 A. 单因素敏感性分析方法 B. 多因素敏感性分析方法 C. 概率分析方法 D. 盈亏平衡分析方法 正确答案：B, 6.某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为()。 A. 0.18 B. 0.12 C. 4.09 D. 5.00 正确答案：C, 7.开发商在申请领取施工许可证时，建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的( )。 A. 20% B. 30% C. 40% D. 50% 正确答案：B, 8.对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10％时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（　）。 A. 地价 B. 建造成本 C. 贷款利率 D. 资本化率 正确答案：D, 9.由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的( )。 A. 操作风险 B. 信用风险 C. 市场风险 D. 法律风险 正确答案：B, 10.市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A. 物业管理水平B. 同类型物业的市场供求关系C. 业主目标收益要求D. 物业适应性 正确答案：B, 11.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。 A. 销售利润率=销售利润/销售收入 B. 销售利润率=销售利润/总开发价值 C. 销售利润率=销售利润/总开发成本 D. 销售利润率=销售利润/项目总投资 正确答案：A, 12.我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（　　）。 A. 政治风险 B. 政策风险 C. 利率风险 D. 市场供求风险 正确答案：B, 13.项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是( )。 A. 获利能力分析 B. 盈亏平衡分析 C. 市场状况分析 D. 定性风险分析 正确答案：B, 14.某城市写字楼市场年初存量为1000万m2，空置量为40万m2；本年写字楼施工面积为100万m2，新开工面积为60万m2，新竣工面积为50万m2。该城市写字楼的平均建设周期为（　　）年。[2012年真题] A. 1.20 B. 1.67 C. 2.00 D. 2.80 正确答案：C, 15.在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（　　）估算。 A. 3％~5％ B. 5％~8％ C. 2％~7％ D. 2％~3％ 正确答案：A, 16.以下属于房地产资产管理范围的是（ ）。 A. 制订物业策略计划 B. 设备更新财务预测 C. 室内布局与空间规划 D. 建筑设计与工程规划 正确答案：A, 17.下列风险中，属于房地产投资系统风险的是（　　）。 A. 通货膨胀风险 B. 收益现金流风险 C. 未来运营费用风险 D. 时间风险 正确答案：A, 18.某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是(　)元。 A. 10923.89 B. 12673.3 9 C. 23326.61 D. 25076.11 正确答案：A, 19.进度计划管理通常采用横道图