中国房地产2023年市场总结与2024年趋势展望.docx

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中国房地产市场2023总结2024展望 2023年12月3日

目录

摘要 1

一、2023年中国房地产市场形势总结 4

（一）价格水平：改善型楼盘入市带动1-11月百城新房价格累计微涨0.16%；前11月二手房价格累计下跌3%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌 4

（二）成交规模：1-11月重点100城新房成交面积同比下降约5%，年末或延续调整态势 7

（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑14

（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至18.6个月 18

（五）土地市场：300城住宅用地成交面积同比下降近30%，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧 21

（六）开发投资：1-10月房地产开发投资额同比下降9.3%，降幅持续扩大 30

二、2024年中国房地产市场趋势展望 31

（一）宏观环境：2024年经济增速或放缓，跨周期与逆周期调节政策有望进一步发力 31

（二）政策环境：“供求关系发生重大变化”定调下，预计各地将继续优化楼市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地 39

（三）市场趋势：中性假设下，2024年全国商品房销售面积下降约5%，若城中村改造加快推进，销售有望实现微增；开工、投资下行态势难改 49

（四）关注点：保障体系补位，住房制度逐步完善，探索新发展模式 62

三、房企应对策略 74

研究主持：中指研究院中国房地产指数系统数据支持：中指数据CREIS

主要研究成员：

中指研究院：莫天全黄瑜曹晶晶陈文静孟新增郑俊彤郭昕昱徐跃进汪勇丁晓牛晓娟吴建钦赵丽一李汶沄薛建行胡佳娜张凯杨红侠张化学程宇张文静黄雪

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中国房地产市场2023总结2024展望

2本报告数据来自中指数据

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摘要

一、2023年中国房地产市场形势总结

（一）价格水平：改善型楼盘入市带动1-11月百城新房价格累计微涨0.16%；前11月二手房价格累计下跌3%，全年维持跌势，超九成城市价格下跌

2023年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨0.16%，主要受政策管控及部分优质改善楼盘入市带动等因素影响，新房价格出现结构性上涨。1-11月，百城二手住宅价格累计下跌3.00%，跌幅较去年同期扩大2.45个百分点，房价走势持续低迷，至11月，已连续19个月环比下跌，连续6个月环比下跌的城市数量超90个。

（二）成交规模：1-11月重点100城新房成交面积同比下降约5%，年末或延续调整态势

2023年1-10月，全国商品房销售面积9.3亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.7万亿元，同比下

降4.9%，其中现房销售面积同比增长15.6%，表现明显好于期房。重点城市方面，1-11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%；1-10月重点15城二手房销售规模同比增长35%。全年来看，受疫情后需求集中

释放带动，一季度市场升温明显，年中量价出现回落，市场表现低迷，8月底中央及各级政府加大政策托底力度，9-10月销售同比降幅有所收窄，但受居民收入预期、房价下跌预期等因素未明显改善影响，政策效果持续性不足，年末市场仍旧面临下行压力。

（三）需求结构：多个城市新房套总价上涨，中高总价段占比提升，改善性住房需求仍是重要支撑

2023年以来，改善性住房需求仍为新房市场关键支撑，30个代表城市中多数城市套总价均值、中位数和各价位门槛值均高于上年同期。其中，北京、上海、成都等多个城市中高总价段成交套数同比增长、占比提升。面积段来看，90-120平方米产品仍占据市场主流地位，伴随着各城市逐渐取消或优化楼市调控政策，再改、高端改善需求得以释放，改善市场表现出一定韧性，代表城市中16个城市120平方米以上成交套数占比提升。

（四）供求关系：市场供需两端均走弱，可售面积回落但仍处高位，出清周期延长至18.6个月

2023年1-10月，全国房屋新开工面积7.9亿平方米，同比下降23.2%。1-11月，50个代表城市商品住宅批

准上市面积同比下降超10%（同口径销售面积同比下降约4%），绝对规模处2016年同期最低水平，销供比为1.23，呈现出供小于求的状态。重点城市供给端表现弱于需求端，推动可售面积小幅下降，但整体存仍处高