PWC-模块二-房地产信托（初稿）V3.pptxVIP

模块二：房地产信托初步研究严格保密2016年9月

1 资产证券化概述31.1 资产证券化基本概念41.2 资产证券化的发展趋势——房地产信托基金(REITs)112 房地产信托基金（REITs）在国内的实际操作152.1 现阶段国内典型REITs模式162.2 REITs“物业资产”的评估方法182.3 REITs“物业资产”的转让193 国内REITs的案例分析及借鉴233.1 中信启航专项资产管理计划243.2 华侨城门票资产证券化253.3 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划264 城投置业现有物业资产证券化的路径分析274.1 针对不同类型物业进行房地产证券化的可能性探讨28目录2模块二：房地产信托初步研究

资产证券化概述3模块二：房地产信托初步研究1资产证券化概述1.1 资产证券化基本概念41.2 资产证券化的发展趋势——房地产信托基金(REITs)11

资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。其核心是对金融资产中风险与收益要素的分离和重组，使其定价和重新配置更为有效，从而使参与各方均受益4模块二：房地产信托初步研究1.1资产证券化基本概念广义资产证券化指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式。分为实体资产证券化、信贷资产证券化、证券资产证券化以及现金资产证券化。狭义资产证券化在实践中取得最大成就的是信贷资产证券化，即狭义的资产证券化，指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。分为MBS和ABS。资产证券化运作的基本逻辑原始权益人出于融资的目的，将可产生预期现金流的资产转让给SPV（特殊目的载体），SPV将这些资产组成资产池，并以此为支持向投资者发行证券，融得资金；而由资产池产生的现金流来清偿所发行的证券。资产证券化的运作架构信用评级机构担保机构证券承销商特殊目的载体投资者原始权益人原始债务人资产池管理服务商受托人代表现金流动方向参与方SPV主体

区分资产证券化产品的类别，对我们理解证券化理论与实践的结合十分重要。不同的分类

原则会产生不同类别的定义。通常情况下，广义的资产证券化产品可以按资产类型或者偿付结构进行分类5模块二：房地产信托初步研究1.1资产证券化基本概念广义资产证券化产品按资产类型分按偿付结构分REITsABSAPCPCCR/ALTRCDOCBOCLOMBSRMBSCMBS过手证券PMPMP转付证券CMOIOPO资产证券化产品分类图

按照资产证券化的不同分类，其主要产品包括资产支持证券（ABS）、抵押贷款支持证券（MBS）、过手证券、转付证券以及REITs。其中REITs属于创新型证券化产品，它通过对房地产项目发行收益凭证来募集资金6模块二：房地产信托初步研究1.1资产证券化基本概念ABSMBS过手证券转付证券资产支持证券（Asset-BackedSecurities），作为抵押贷款支持证券MBS的应用延伸和发展，涵盖资产支持商业票据、信用贷款、商业应收款、固定资产租金、基础设施收费等领域。核心是以标的资产未来可预期的现金流为支持，向投资者发行债券，从而达到资产变现的目的。抵押贷款支持证券（Mortgage-BackedSecurities），是最早发行的证券化产品，分为RMBS和CMBS（即住宅房产抵押贷款证券和商业房产抵押贷款证券），核心是以住宅抵押贷款或商业房产贷款人的还款作为支持，向投资者发行债券，从而将债券变现。Pass-through，以权益凭证或债权凭证作为基础资产向投资者融资。这种融资结构并未对基础资产的现金流作任何处理，而是简单的将基础资产的收益“过手”给投资人。Pay-through，与过手证券相对应的另一种证券。对基础贷款组合产生的现金流进行了重组，使证券本息的偿付机制发生变化，以满足对风险、收益、期限等具有不同偏好的投资者。REITs房地产投资REITs基金，一种创新型证券化产品。通过发行收益凭证来募集资金，用以购买房地产项目，委托专业的房地产经营服务商管理，并通过派息的方式向投资者分配收益。

完整的资产证券化过程中，券商和发行者一起策划、组织证券化交易的整个过程，以使其符合相关法律、法规、会计和税收等方面的要求，实现融资者希望达到的目的7模块二：房地产信托初步研究1.1资产证券化基本概念资产证券化的运作流程证券发售证券承销商采用公募、私募形式面向保险机构、投资基金、银行或财务公司等发售证券资金池的建立将适合证券化的资产集合起来，通过“特别目的载体SPV的运作，组建资产池设立特别目的载体（SPV）由证