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产权式商铺的专有权限制研究——以万代广场纠纷案为例的中期报告

本文以广州市天河区万代广场商铺纠纷案为例，围绕产权式商铺的专有权限制展开研究。本研究旨在探讨专有权限制在产权式商铺管理、维护和利用等方面的作用，为产权式商铺的规范化管理提供参考和启示。

一、案例分析

1.案件背景

万代广场是一座集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的商业综合体，于2003年开始建设，共计5座高层建筑。商业区为前三座高层建筑，建筑物总面积约15万平方米，且具有著名的商业品牌和知名度。因此，商铺具有极高的投资价值和利润空间。

在此背景下，众多商家抢购商铺，产生了大规模投资争夺，为了满足开发商及购房者的需求，万代广场选择产权式商铺销售模式，商铺购买者成为商业区共同的产权人，各自享有专有的物业管理和收益权。

2.案件争议

由于商业区各业态商家需求不同，对铺位面积等要求也不同，因此在购买商铺时除了按面积购买外，还需要达成商铺所在层次、位置等位置性约定，而这些约定形成了商铺买卖双方之间的产权限制，即其权利范围并不等同于一般的不动产，并因此产生了诉讼及衍生争议。

3.案件判决

最终，经过数次庭审，并得到国家相应法律机构支持，法院认定商业区各业态最高属性系于业态规划，而非位置等产权式条件约定。并判决购房者需按实际购买面积享有商铺使用权和收益权。但是，具体的物业管理、使用和收益分配仍需依据《物权法》、《合同法》等法律法规规定，并遵守商业区内部管理规定。

二、专有权限制的作用

1.提高商铺投资资本盈利水平

在产权式商铺模式下，商业区内的商铺购买者不仅享有物业管理、收益权等，还具有规划业态、位置、装修风格等方面的专有权限制。这些专有权限制并不是一般的不动产所具有的权利，其具有高度的投资价值，更有利于商铺持有者差异化经营及营销策略。故而，购买商铺不仅是一种商品交易行为，还是一种投资行为。

2.保障商铺持有者的利益

商业区内的商家经营利益存在竞争；专有权限制通过防止鄙视竞争及不正当竞争等手段，保障商铺持有者的利益和产权，并避免发生投资者资金受挫情况。同时，专有权限制还有利于商业区的规划和管理，更好地为消费者提供服务。

3.提高商业区的品牌知名度和商铺价值

专有权限制将商业区内的各业态商家互相分隔，并对其在规划业态、位置等方面处于指导和制约的状态下，使商家所处空间体现出高度差异和独特化；同时，商家的高度归纳和区分化也有助于提高商业区的品牌知名度和商铺价值。

三、结论和建议

通过以上分析，我们得出了以下结论：

专有权限制对产权式商铺的管理和维护有着极大的作用，可提高商铺投资资本盈利水平、保障商铺持有者的利益、提高商业区的品牌知名度和商铺价值。但在实践中，由于产权式商铺售卖模式的特殊性，专有权限制的权利范围和效力以及管理体系仍有改进空间。

基于此，我们建议相关权威机构应加强对产权式商铺的管理和监督，在保障商铺持有者权益的同时，促进商业区的规范化管理和营运。商家在购买产权式商铺时应认真考虑产权限制范围，加强对产权保障的深入研究。在实践中，商铺持有者应遵循国家法律法规的相关规定，合法经营，避免违反商业区的管理规定和社会公共道德，进一步规范商业行为，发挥产权式商铺的最大价值。