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我国商品房预售制度的现状与展望

引言：

商品房预售制源自香港的楼花按揭,改革开放以后被引入中国大陆，20多年

来，商品房预售制度的实施为我国房地产行业的蓬勃发展提供了巨大的助推力，

在预售制度的推动下，现金回笼周期大幅缩短，从而激发了大规模建造房屋的热

情，同时也为市场提供了更多的商品房供应，满足了市场需求，推动了城镇化的

发展进程。从实践来看，该制度确实有效地推动了房地产市场健康快速的发展。

然而，它所带来的负面影响和潜在风险包括项目未完成、房地产企业暴雷、违规

销售、交易不公平、低效竞争等问题也逐渐显现，并且已经严重影响到房地产业

的健康持续发展和居民购房需求的有效满足，成为社会关注的热点之一，越来越

多的专家学者呼吁废除商品房预售制度。显然，在当前房地产行业转型的特定阶

段，无疑会引发一场关于商品房预售制度存废“与否”的热烈争论。

1.商品房预售制度的利弊分析

1.1商品房预售制度的积极意义

从客观角度来看，我国房地产市场的繁荣发展离不开商品房预售制度的有力

推动。我国福利分房制度在九十年代初期左右结束，但施行商品房买卖制度存在

客观现实问题，如房企资金紧缺，难以独立完成商品房的建设；地方政府缺钱，

依赖土地财政；老百姓改善住房条件的意愿极强等。所以商品房预售制度应运而

生，有效盘活商品房市场。首先，增加开发商的融资途径。房企提前出售商品房

拿到回款，提高资金周转率，房企迅速扩张，短短20多年间创造了很多千亿级

乃至万亿级的世界房企。其次，缓解紧张的住房需求。预售制度迫使房企加快开

发速度，增大了房屋的供给数量，且商品房的预售价格相较于现房销售价格而言，

有大约10%-20%的降价幅度,更能刺激购房者的消费欲望，为房市带来增量，有

效缓解紧张的住房需求。最后，推动城镇化进程。在改革开放初期，国内住宅供

应严重短缺，预售制度使得国内城镇化进程加快，房地产市场取得巨大进步，数

十年时间走完发达国家几百年的城镇化路程。

1.2商品房预售制度的负面效应

不可否认，随着市场进入存量时代,商品房预售制度的负面效应愈发凸显。首

先，房地产开发商的预售准入与退出机制缺乏明确规定，我国颁布的《房地产开

发企业资质管理规定》和《城市房地产开发经营管理条例》规定房企必须满足注

册资金、施工设计方面、使用材料是否合格等条件，然而这些规定并未形成实质

性的监管机制，导致开发商的水平参差不齐，信用等级各异。其次，交易的权责

利不对等。购房者提前支付首付款,办理银行按揭贷款,几乎承担了未来房产的全

部预期风险，显然这对其法权益的保护力度不够。若项目烂尾，开发商可以破产,

但与银行签订的按揭贷款合同并不会就此终止,购房者事后维权的成本极高。最

后,预售资金监管不到位。我国对于有关监管的机构、方式、额度以及资金使用

都没有一个统一的标准，执行也存在明显差异，实践中屡有预售资金被挪用的现

象发生，但由于相关主体互相推卸责任，所以很难对房企的违规行为采取有力的

惩罚措施。

2.短期内不具备取消预售制的条件

2.1缺少新的房地产开发融资模式

2022年证监会提出了在房地产企业股权融资方面的五项优化措施，明确表

示恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、上市房企和涉房上市公司再融资、以

房地产为主业的H股上市公司再融资等。至此，信贷、债券、股权三大融资渠

道，齐头并进，合力推动房地产融资。然而，房地产的传统开发模式仍然占据主

导地位，地方政府依赖土地财政，预售资金回笼仍是房企主要的融资方式，因此

新的开发融资模式需要耐心等待一段时间。为了适应房地产良性、健康发展的需

要，从住房政策、土地制度、财税改革、金融支持等方面，结合我国土地资源、

人口、城市发展阶段等现状，探索一条适合新模式成熟落地之前的道路，势在必

行。但在此之前，传统模式仍将发挥主导作用，不能轻率中止。

2.2取消预售制度不利于经济的稳定发展

近年来，稳定经济已成为经济工作的首要目标，而房地产则是实现这一目标

的关键环节，其所带动的上下游产业链长达50多个行业，规模庞大。在当前房

地产行业的紧要关头，任何消极的政策都有可能成为扼杀骆驼前进的最后一根稻

草。供给方面，房地产的开发和投资呈现出持续的负增长，已经成为经济增长的

最大瓶颈。需求方面，房地产市场需求增速放缓，库存压力加大，楼市调控力度

不断加大。融资方面，由于融资渠道受限，一些房企正面临债务积累的危机；销

售方面，出现了断崖式的下滑，导致房企在回笼资金方面面临更加严峻的挑战；

房地产库存继续高企，去库存任务仍未完