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可行性研究报告
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?**城市〔标杆企业〕(集团)
?二零零壹年八月
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目录
第一章工程决策背景
1.????内部因素
2.????外部因素
第二章工程概述
1.??工程区位及用地
2.工程宗地现状
3.工程周边的社区配套
4.工程周边环境
5.工程市政配套分析
6.土地价格
第三章工程法律及政策性风险分析
1.工程用地取得土地使用权法律手续分析
2.工程合作方式及风险评估
3.总体评价
第四章市场研究
1.??区域市场成长状况
2.??区域市场供给产品特征
3.??整体市场对本案影响因素
4.??目标客户、产品及价格定位
第五章规划设计要点
1.??初步规划设计思路
2.??规划设计的可行性分析
第六章工程开发方案
1.??开发机遇
2.??开发周期安排
3.??销售周期安排
第七章投资收益分析
1.??本钱预测
2.??税务分析
3.??经济效益分析
4.??工程资金预测
第八章可行性结论
1.??工程优势
2.??工程劣势
3.??结论及建议
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第一章工程决策背景?
一.内部因素
1.**城市〔标杆企业〕公司工程布局
〔标杆企业〕自92年进入**城市市场以来，先后开发了城市花园、〔标杆企业〕中心大厦、世贸广场、都市花园、〔标杆企业〕新城等工程，其中城市花园、〔标杆企业〕中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，〔标杆企业〕新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。由此可看出，**城市〔标杆企业〕的主要工程集中在城市的北部。反观**城市的总体规划和城市开展方向，城市中心区向南部方向开展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东开展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，〔标杆企业〕的物业分布与**城市的总体规划和城市开展方向不尽相符。
〔标杆企业〕自92年进入**城市市场以来，开展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为**城市的地产先锋，在**城市人的心目中已树立起第一品牌的形象。〔标杆企业〕产品应属于整个**城市市，而不是某个区域。所以〔标杆企业〕有能力，也应该去开发**城市的其他市场，让〔标杆企业〕物业深入**城市每个角落。结合**城市的总体规划和城市开展方向，我们应在**城市的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点工程有：北部地区铁东路住宅工程，东部地区张贵庄路住宅工程、东部地区**城市钢厂住宅工程，南部地区**城市玻璃厂住宅工程，其中玻璃厂工程是各方面条件都比拟成熟的工程，该工程正好填补了〔标杆企业〕在城市南部无工程的空白。
2.**城市〔标杆企业〕公司经营现状：
目前**城市公司在手有两个工程，〔标杆企业〕花园新城〔含原有新城工程和红旗农场工程〕、东丽湖工程，其中新城工程为在建销售的工程，东丽湖工程目前处于前期工作阶段。新城工程自98年开盘以来热销**城市市，成为**城市公司的主要利润支柱，但到2002年后新城工程根本开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖工程规模大，是公司长远开展工程，由于区位和产品原因，也不是一短期热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的工程。根据集团总部经营方案要求，**城市公司必须再上新工程，要到达每年有3-5个在开发工程，保证**城市公司经营利润指标和〔标杆企业〕产品在**城市的市场影响力。在目前市场呼唤〔标杆企业〕的大好形势下，**城市〔标杆企业〕应充分利用〔标杆企业〕**城市地产先锋的社会地位和市场影响力，抓住机遇，多上新工程，扩大市场占有率，让〔标杆企业〕品牌深入到每个**城市人心中。
玻璃厂工程区位好，规模适当，开展前景乐观，可作为公司主要利润来源，可以作为重点开展的工程。同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为**城市城市建设做出奉献。
**城市公司现状工程及在谈工程分布:
?花园新城新区世贸广场城市花园
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花园新城新区
世贸广场
城市花园
都市花园
〔标杆企业〕中心
玻璃厂工程
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天钢工程
津塘路工程
张贵庄路工程
丽苑工程
铁东路工程
梅江南工程
西横堤工程
在开发工程:
已完成工程:
在谈工程:
友谊路规划市级行政中心南楼市级商业中心工程所在地梅江居住区二.外部因素
友谊路规划市级行政中心
南楼市级商业中心
工程所在地
梅江居住区
该工程具有良好的外部环境，其
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