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第一局部：工程概况

宗地位置

宗地所处城市的地理位置，工程地段的定性描述。

附图：工程在该城市的区位图，与标志性建筑物的相对位置和距离等。

宗地现状

四至范围。

地势平坦状况，自然标高，与周边地势比拟。

地面现状及完整性，包括宗地内是否有水渠、沟壑及高压线等对开发有较大影响的因素；土地及周边是否有化学污染、放射性、特殊气味及易燃易爆危险源；是否有市政代征地、绿化带、铁路线、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。

地面建筑物及现有单位和居民情况〔指未拆迁完成的工程〕，包括具体居住人数、户数，单位数量、规模等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响。

地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠等情况。

地质情况，包括土质、承载力、地下水位和抗震性要求等。

附图：地形地貌平面图，标记四至范围及相关数据，反映宗地地形地貌。

工程周边的社区配套

周边3公里范围内的社区配套

交通：工程周边的公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

教育：大中小学及教育质量情况。

医疗：医院等级和医疗水平情况。

大型购物中心、主要商业和菜市场等。

文化、体育、休闲娱乐设施。

银行、邮局及其他配套设施。

周边3公里外但可辐射范围内的主要社区配套

大市政配套

道路现状及3年内规划：包括现状的主要道路及路幅，规划道路及路幅，规划实施的时间，与宗地的关系及影响。

供水、雨水、污水管线状况：现有管线走向、管径及未来规划和实施时间。

电力及通讯〔有线电视、、网络〕管线状况：现有线路走向、上源位置、距宗地距离、涉及的接入本钱等。

燃气管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入本钱等。

供热及生活热水管线状况：现有管线走向、管径、上源位置、距宗地距离、涉及的接入本钱等。

规划控制要点

总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等。

住宅建筑面积、公建建筑面积，配套设施面积，地上及地下建筑面积，计容积率建筑面积，可售建筑面积等。

综合容积率、住宅及公建分地块容积率，车位配比等。

建筑密度、绿化率及控高。

其他。

附表：工程用地及主要规划指标〔参考表一〕

第二局部：法律及政策性风险分析

一、法律风险

1、土地性质、类别和土地所有权的归属，如果是系统内土地资源，应明确是锦鲤中心土地还是股份公司土地；股份公司土地应明确是出让地还是作价出资土地，以及原土地出让金额或作价出资额。

2、工程取得的方式和步骤，应明确工程通过何种方式获得，包括土地竞拍/土地变性/股权转让/工程转让等，在工程取得过程中的不确定因素，是否涉及撤除铁路专用线等特殊设施及其影响因素。

3、工程取得的主要程序，需要政府有关部门批准的主要环节和审批时间，可能存在的法律风险和应对措施。

4、工程合作方式及风险评估：包括是否有合作方，合作采用的主要方式，合作方的背景及实力，合作的主要目的，可能存在的法律风险因素等。

二、政策风险

1、当地政府对外来投资者的态度，政府有关部门的工作作风和办事效率等。

2、当地政府对本工程的关注程度，与政府的合作关系，可以利用的公共关系资源。

3、近期已出台或可能出台的有关政策对本工程的主要影响和风险因素。

三、总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法和规性，以及工程可能存在的政策风险和风险的可控性进行总体评价。

第三局部：区域房地产市场分析

一、城市宏观经济分析

1、工程所在城市宏观经济状况：包括产业结构、ＧＤＰ、财政收入、人口、居民收入及消费结构，与同类城市的比拟分析等。

２、当地城市的近期和中期开展规划、功能布局、根底设施等与工程开发密切相关的其他情况。

３、工程所在区域在城市中的地位及开展方向。

二、城市及区域房地产市场开展状况

１、城市房地产市场的主要开展指标：包括近三年城市房地产市场的根本情况，年开工量/竣工量，年供给面积/销售面积，销售金额/销售均价，房地产开发投资及土地供给及成交情况等。

2、区域房地产市场在城市中的地位及占比：工程所在区域房地产市场的主要开展状况与数据，在所在城市的地位及占比情况。

3、已进入区域房地产市场的主要开发商及根本开展状况。

三、区域房地产市场供求分析

1、前3年及未来5年内区域土地市场状况：包括土地供给及成交的整体状况，成交面积及价格的变化，土地供给方式和供给结构等。

2、区域内各档次产品的供给状况：各档次产品的主要特征，尤其是与本案类似物业的特征，包括产品形式、开发规模、开发周期、平均售价、平均去化率等。

3、区域内竞争楼盘的根本状况及比拟分析。

4、结论：本案在区域内的市场时机与竞争态势，拟开发产品的价位区间及产品形式，本工程在开发中的营销焦点问题。

四、工程目标客户群和市场定位

1、本工程的主要目标客户群：分析目标客户群的主要特征，包括区域来源、行业特点、产