商业城公司资产评估方法.pdfVIP

商业城公司资产评估方法

本次评估的价值类型为市场价值。

主要理由是本次评估目的为正常的资产交易，同时没有发现这些拟交易的资产有不符合市场

价值定义的事项存在，因此我们判断本次评估选择市场价值类型是适当的。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评

估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，

采用资产基础法对XX公司进行整体评估。

评估方法的选择

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析了三种资产评估基本方法的适用

性。

由于经营品种多没有突出主营业务并且受经济环境等因素影响非常大，没有可以比较的历史

经营数据。难以收集到足够与被评估单位在管理、资产类型、生产规模、盈利状况等类似的企业

产权交易案例和上市公司。因此不宜采用市场法。

被评估单位的经营极不均衡，个别年份根本没有经营收入，在未来年度其收益与风险不能可

靠地估计，因此不宜采用收益法。

被评估企业有完整的会计记录信息，申报的委估资产明确，可根据财务资料和构建资料以及

现场勘察核实；另外，经访谈和收集行业资料等途径调查了解，除已申报资产、负债外，未有迹

象表明存在显著的帐外可确指或不可确指的无形资产。因此本次评估可以选择资产基础法进行评

估

综上，本次评估确定采用资产基础法进行评估。

资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的

投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负

债评估值求得企业价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1.流动资产

（1）货币资金：包括现金、银行存款。

对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。

（2）应收类账款

对其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调

查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理

现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等

有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长

的，评估风险损失为100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考

企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。

经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，对关联方、

职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为0；对外部单位发生时间1年以

内的发生评估风险坏账损失的可能性为3%；发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能

性在10%；发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间3年至4年

的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；发生时间4年至5年的发生评估风险坏账损失的可

能性在80%；5年以上评估风险损失为100%。

按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。

坏账准备按评估有关规定评估为零。

（3）存货

在库周转材料

在库周转材料系企业的办公家具，均为近期采购，在清查核实的基础上，以市价乘以成新率

确定评估值。

2.非流动资产

（1）长期股权投资

本次纳入评估范围的全部为长期股权投资。

对长期股权投资，首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况等进行了取证核实，并查

阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和完整性。

对评估对象所属的全资及控股子公司，原则上根据国家现行法律法规和相关行业标准要求，

需对其进行整体评估，然后根据对被投资企业持股比例分别计算各长期投资企业评估值。

长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例

评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评估过程等保持一致，在评

估中采用同一标准、同一尺度，以合理公允和充分地反映各被投资单位各项资产的价值。

在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控制权的溢价对评估结论的影响。

（2）固定资产

根据本次评估目的，按照持续使用