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行业研究〃房地产行业44
表目录
表1德国租赁住房主要政策面临的问题总结18
表2德国问题与我国经验总结21
请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明
行业研究〃房地产行业55
海通地产组此前报告《“向回看”系列研究6：德国住房租赁市场顶层设计研究——
好风借力，直上青云》，从发展历史到框架建设，综合回顾了德国何以长久以来在租赁市
场成为学习标杆的原因，并见贤思齐提出对中国租赁市场发展的建议。本文从问题视角
出发，详细分析德国在外界冲击和时间检验下，租赁市场发展规则中后续出现的各类问
题，并从对立面出发重新解构德国租赁市场对我国租赁市场的借鉴意义。
需要注意的是，海外市场可以作为中国发展的借鉴，但由于经济结构和社会结构差
异，尤其我国目前房地产总体量明显远大过全球历史经验，在房地产调控和发展问题上，
不存在可以对中国发展进行颐指气使的“教师爷”。
我们认为在未来较长一段时间，中国房地产监管思想或依旧是引导行业健康发展。
我们判断“用霹雳手段，显菩萨心肠”，一方面对行业债务总水平和杠杆率的长期监管或
将始终存在；另一方面，在持有优化产能，改善优秀企业资产负债率的同时，或为出险
企业债务重组、资产盘活、收并购业务提供市场化和制度化机制，引导流动性困境企业
有序降低债务回归正常，引导资不抵债企业依法破产出清；最后，在更长时间内，或将
探索适合中国房地产市场发展的新模式，实现安居、宜业和协和共生的发展态势。
1.德国租赁市场整体回顾
在德国，租房作为居民居住的主要方式早有渊源。德国民众习惯于租房，且租房人
口占比高。在很长一段时间里，德国住房租金伴随着经济增长保持温和增长趋势。居民
端租金负担小，供应端回报率稳定，从而供需两端反响积极。德国租赁市场能够在相对
较长时间呈现出向好景象，也来源于承袭的文化历史背景和成熟完善的租赁体制设计。
1.1市场活跃稳健发展
德国租赁市场十分发达且占比高，拥有较长发展历史。德国住房市场以租赁为主要
形式。相较于购房，德国人更偏向于租房生活方式。德国住房自有率一直处于低位，从
1998年的40.9%至2018年的46.5%，上升幅度较慢。
从该国各城市住房自有率分布看，部分发达城市的住房自有率远低于全国平均水平。
在德国2018年住房自有率为46.5%的情况下，2018年汉堡的住房自有率仅为23.9%，
2018年柏林的住房自有率仅为17.4%。
图1德国住房自有率图22018年德国各地区房屋自有率情况
2018年德国全国房
屋自有率
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