商业地产招商作业流程及职责.docVIP

招商工作步骤：

制订招商工作计划（项目整理招商布署）

做出整体性、统一性关键招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一个，是否适合项目标定位，是否迎合目标消费群体消费需求，是否含有一定市场拥有率、是否有潜在生存力支持等，

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市场调研

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1：采购企业水平调研

2：商圈同业态店调研

3：商圈内商品调研

4：租金费用水平调研

5：功效服务性设施调研

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制订商品结构（确定招商范围及品类、品牌）

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制订租金标准/关键商业理念（商业价值

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制订招商方案及招商前工作落地

联络、沟通商户

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提供招商资料

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考察评定商户

（目标主力店商户价值评定及竞争情报搜集）

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填写招商记录表

谈判

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双方签定协议收取费用

商户提供装修方案及效果图

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核审装修方案及效果图

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和店面物业沟通

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商户办理入场手续

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装修、备货、组织开业

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人员培训

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关键商户跟进回访

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1、项目整体招租布署

在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性关键招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户是属于哪一个，是否适合项目标定位，是否迎合目标消费群体消费需求，是否含有一定市场拥有率、是否有潜在生存力支持等，这些问题处理是否对项目标招商成功是否全部是至关关键。

2、市场调研：市场调研关键分为5个方面

2.1、居民生活水平调研：针对当地域内人口数量、人口密度、教育水平、职业情况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地域市场定位。

2.2、租金水平调研：当地域各类商业设施租金水平、联营扣点调研。经过此项调研分析，为我企业租金水平、联营扣点制订提供依据。

2.3、功效服务性设施调研：对商圈内功效服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们招商建立基础数据。

2.4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营情况调研。为我们招商建立基础数据。

2.5商品调研：对商品品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们招商建立基础数据。

3、建立商品结构：依据调研结果及本店市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。

4、建立商品档案库：依据调研数据，建立商品档案库。商品档案库信息应包含商户名称、代理品牌、销售等级、联络电话、联络人、销售情况等内容。是招商工作关键基础工作。

5、确定商店平面布局：依据商品结构表，根据商品品类，由总部市场部制订出商店平面布局图。

6、制订级差租金：依据市场调研数据和保本租金标准和本店平面布局图，制订本店级差租金标准。

7、联络、沟通：依据商品档案库资料起源，和拟招商户进行联络和沟通。

7.1、提供我企业招商资料；

7.2、介绍企业发展及未来

7.3、介绍我企业在当地域发展计划

7.4、介绍我企业现在招商商店情况、市场定位、开业计划、商店布局、和其合作计划及合作方法等情况。

7.5、初步交流合作意向。

8、考察、评定：据有合作意向商户，需进行生产、经营情况实地考察，关键是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、企业实力等。

9、谈判、签定协议：在有合作意向前提下，进行实质性谈判和签定协议。详见?协议（协议）签定及填写规范?

9.1、确定位置和面积：位置确实定需依据商店平面布局图，根据商品类别来确定。面积确实定需商户和我方人员在经过对预期销售、成本、租金、利润分析基础上来确定。

9.2、租金及费用介绍：招商经理和商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应负担费用一一告之，包含水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、确保金等。便于商户进行统一核实。商户应负担押金有：房间钥匙、POS机、职员工牌、装修押金。

9.3、商户证照审核：营业执照、卫生许可证、质检汇报、品牌代理证书、法人身份证等。

9.4、协议（协议）签署：在签定协议（协议）时要严格根据企业相关协议签署规范实施。在协议或协议签署同时，和商户签定水电燃气结算协议、商户管理条约、消防安全责任书、装修（安全、防火）管理要求、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等。商户应如实填写：商户基础资料记录表、授权委托书。

9.5、协议（协议）审批：协议（协议）签署后，由招商经理将协议（协议）整理后，填写：“商户签约审批表”报招商责任人、地域总经理和总部进行审批。详见?协议（协议）审批程序?。

10、首批租金费用收取：首批租金和费用由招商经理负责收取。待租金和费用收取后商户方可进场装修。附《租金费用