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《土地性质变更问题》

一、法律依据

1.《中华人民共和国物权法》

第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土

地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

2.《中华人民共和国土地管理法》

第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让

等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土

地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主

管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内

改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同

意。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地

用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的

同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出

让合同，相应调整土地使用权出让金。

4.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地

用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批

准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使

用权出让金，并办理登记。

5.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适

用法律问题的解释》

第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出

让方请求解除合同的，应予支持。

二、实务提点

1.我国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可

擅自改变。否则，出让方可解除合同；一旦出让方解除合同，受让方

不但会因此而丧失土地使用权，而且须承担违约赔偿责任。

2.土地用途确定后，虽不可擅自改变，但可依法改变。只要依法

改变，就可避免法律风险。

3.土地用途变更的程序：（1）申请变更；（2）出让方及规划部门

同意变更并报政府批准；

（3）出让合同重签或变更；（4）办理土地使用权的变更登记

4.若擅自变更土地用途后的法律处理：出让方享有出让合同解除

权，一旦出让方行使出让合同解除权，出让合同一经解除，则：出让

方返还土地出让金；受让方丧失土地使用权，承担违约赔偿责任，但

可视情况主张土地开发建设费用。

5.延伸探讨。受让方擅自改变土地用途，此时出让方享有出让合

同解除权。但出让方是否行使该解除权，出让方可选择。这就为出让

方权力寻租留下了巨大的空间，是巨大的法律漏洞。根据法律规定的

基本精神，当受让方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，

应当依法行使解除权，以贯彻土地用途管理法律制度；反之，当受让

方擅自改变土地用途的事由出现、出让方发现后，出让方却不行使解

除权，这形同默认受让方的违法行为，这无异于架空土地用途的法律

制度，这是严重的行政不作为行为，有悖于依法行政。实践中，由于

土地用途的变动牵扯很多利益，为谋利，受让方擅自改变土地用途的

现象时有发生；而出让方视而不见，借机权力寻租也屡见不鲜。这势

必导致受让方违法成本不负反正，衍生腐败，严重损害法律公平，破

坏法治。因此，建立土地使用后合同跟踪监管制度势在必行。

第二篇：土地使用性质变更土地使用性质

一、关于改变土地使用性质

土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这

样的：

1、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请

变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同

意，如果同意，需补交土地出让金；

2、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式

或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。

二、关于闲置土地

1、什么是闲置土地。

根据202x年修订的《广州市闲置土地处理办法》（广州市人民政

府令第5号）第五条规定，具有下列情形之一的土地为闲置土地：

①超过《国有土地使用权出让合同》约定或《建设用地批准书》

规定的动工开发期限未动工开发的；

②《国有土地使用权出让合同》未约定或者《建设用地批准书》

未规定动工开发建设日期，自《国有土地使用权出让合同》生效或者

土地行政主管部门《建设用地批准书》颁发之日起满1年未动工开发

建设的；

③已动工开发建设但开发建设的面积占应当动工开发建设总面

积不足1/3，或者已