盛丰华园调研报告.docVIP

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在项目推向市场之前，为了获得最有效的市场接受度，必须要对其所处的市场环境、受众喜好特征、市场瓶颈、市场需求等因素进行综合性的研究，方能为项目寻找最有利的市场切入点，使项目最终的产品塑造、形象塑造更符合市场所需、更能把握住市场脉搏，从而获得开发意图之所求。

由于项目的投资行为已经发生，但鉴于对市场基础的掌握有限，

因此对于项目的上市、推广存在一定的顾虑。为此，我司针对项

目进行了详细的市场调查和研究，包括市场发展现状和趋势、项

目的基地资源特性和消费市场需求个性特征等，为项目的启动、

开发执行提供相关建议。

高邮“盛丰华园”调研报告

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项目基地处于高邮新行政中心北侧，位于屏淮路与北澄子河交界处东南角，

南向与经济开发区相接。地块南北两向均无集中建筑群，视野极为开阔。

项目地形较规则，基地内现无农宅建筑，因此不涉及房屋拆迁工作。地块四

至范围内多为杂草、沟壑及少量农作物种植地，沿河有部分灌木，整体呈较天然

状的荒地。

基地周边现除文游小学、城郊小学、消防大楼、卧龙家具城和规划的农机综

合大楼外，还有位于地块东侧、南侧的现有村庄（端庄、孙庄），整体生活居住

氛围十分淡薄。

?地块现状为农村生活生产用地和荒地。

?基地内种植大量油菜作物，植被茂盛，但不具备可资利用价值。

?基地地势平坦，南侧有部分农民挖掘的排水沟壑。

?地块内还残留些许电线杆，需投入人力进行拆除。

?基地北侧的北澄子河，河内停泊的船舶及河对岸的部分农民自建棚房，

对项目造成一定的视觉感官污染。

?项目基地片区范围内现有两个化肥厂，对片区的空气、水资源均有一定

程度的污染，并影响了视觉景观效果。其中东侧磷肥厂对片区的水、空

气影响尤其严重。（）

?屏淮路为刚建成的城市主干道，路面状况良好，便于施工时的交通运输。

?项目片区尚不具备成熟的居住条件，生活配套极为欠缺，对于人气的吸

引产生一定的心理抗性。

高邮“盛丰华园”调研报告

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根据上述，项目基地现状差，污染严重，生活配套匮乏，居住氛围淡薄。自

身无可利用资源，需要通过自身的挖掘和附加创造。

项目基地原为农田，周围村庄以本地农民和迁移户（化肥厂内的员工迁移至

此）为主，文化水平有限。除离项目较近的高邮“城郊小学”、“文游小学”外，

并无其他文教设施。虽然在政府规划中，基地南面通湖路两侧将分别建造一所小

学和中学，但建设计划尚未完全落实，中短期内对项目意义并不明显。片区范围

内整体文化气息也因此较为薄弱。

距离项目最近的城市历史文物资源——“古文游台”，被称为古秦邮八景之

一。它位于人民路和文游北路的交界处，但与项目基地有一定距离，可资利用度

相对较弱，难以产生实质性意义。

基地左侧的屏淮路北接外环路，南至京杭运河，为城市南北走向的交通要道，

便捷的交通为基地提供良好的发展基础。

屏淮路与通湖路、海潮路（城市东西走向的主要干道）相交，将项目片区和

城市中心有效地衔接成一体，使项目与城市其它片区及周边城市连通便捷。

项目区域内现已开通5路公交车到往市区各处，但公交站点离本案有一定距

离，车次也较为有限，对本案实际意义小。政府规划中汽车客运中心将迁至通湖

路附近（项目西南侧），但具体时间尚不确定。

除屏淮路外，基地北、东、南三侧的道路系统均未成形。但目前项目与市中

心、周边城镇的连通交流并无明显障碍。

高邮“盛丰华园”调研报告

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北澄子河西侧现已封道不通航，目前船只停放较多，造成污染，视觉效果差。

周围无可利用的自然景观和旅游资源（距离“古文游台”较远）。西边的北澄子

路为政府新建，目前行人、车量少量，较为宽敞的人行道和整齐的绿化带为周边

的居民形成一处略为清闲的休闲散步之场所。

：扬州中宇化肥工业有限公司。位于基地东北方向东靠盐河，距项目

东侧约3分钟路程（被农民房阻挡）,面积不大，无大型排气烟囱，

主要为气味污染较严重。

距项目东南侧约2分钟路程，视觉范围内清晰可见，有大型排气烟

囱，烟尘、气味对周边居民的影响较大。

高邮鸭饲料厂。距项目西侧约300米路程，距离较远，但生产期内

有气味排放，受风向的影响，对项目污染更大。

可见区域大范围内的污染程度较重，产生一定的污染影响，且容易对消费者

产生一定的心理抗性。

由于针对污染情况的被访问者涉及部分化肥厂职工，因此对此概况的分析

会有局部的单一性。其实由于化肥厂的区位特性，所产生的“污染”对整

个高邮市区都有一定影响，具有普遍性；但是片区范围内的居民紧临污染

源，因此对于现有的污染情况已然习惯。具体访谈情况详见附件一。

项目周边配套极度欠缺。除小学以外，如医院、超市、银行等配套