第讲土地增值税的扣除项目金额.pptxVIP

第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdf

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第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdf(二)扣除项目金额审核要点(新5旧3)销售新房及建筑物(主要针对从事房地产开发纳税人而言)销售旧房及建筑物(非从事房地产开发的纳税人)地：取得土地使用权所支付的金额地：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用房：房地产开发成本房：旧房及建筑物的评估价格费：房地产开发费用税：与转让房

地产有关的税金税：在转让环节缴纳的税金利：财政部确定的其他扣除项目1.房地产开发企业销售开发产品(1)地：取得土地使用权所支付的金额包括土地买价或出让金、大市政配套费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、有关费用和税金(如契税、耕地占用税)【知识点拨】如果有减免、返还土地出让金政策

的

：(1)不得因减免土地出让金而减免契税

(2)在计算土增扣除项目金额时，减免、返还的土地出让金应该从取得土地使用权的金额中扣除

第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdf注意：①含契税，不含印花税②比例：开发、销售比例③土地闲置费土增税前不允许扣除，企业所得税前允许扣除纳税人分期、分批开发、分块转让的①取得土地使用权时所支付的金额需要在已开发转让、未开发转让的项目中进行分配，仅就对外转让部分计入扣除②扣除项目金额＝扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)(2)房：房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等拆迁安置费的扣除安置方式拆迁补偿费货币安置凭合法有效凭据计入拆迁补偿费房产安置本项目安置用房视同销售处理，?同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费

第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdf【知识点拨】?涉及差价款的话，?计入或者抵减拆迁补偿费异地安置自行开发项目购入项目实际支付的购房支出计入拆迁补偿费注意事项：①不包括利息支出，含装修费用②账务处理中，开发间接费用只列举四个核算内容——工程监理?、造价审核、结算审核、工程保险费，将为企业直接组织和管理开发项目而成立工程部门所发生的费用一律予以剔除?，不再作为开发间接费用列支，企业类似部门的职工薪酬、办公费等支出列入管理费用?，不能再列入开发间接费用?科目土地增值税中的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等③不包括可以抵扣进项，包括不得抵扣进项

第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdf④比例(与销售收入比例匹配)⑤注意发票的要求：在备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称，否则土地增值税前不得扣除⑥清算时，建筑服务的质保金看发票：取得发票的，允许扣除否则不得扣除

第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdf⑦多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分配⑧房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除(3)费：房地产开发费用不是按照实际发生额进行扣除，税法≠会计房地产开发费用的两种扣除方式(1)①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用＝利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5％以内土地增值税税源明细表的填写：a.第15行利息支出据实填写据实扣除的利息支出需要考虑销售比例

第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdfb.第16行其他房地产开发费用填写：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5％以内?【知识点拨】a.利用闲置专项借款对外投资取得的收益应冲减利息支出b.利息支出应剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用c.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过利息上浮幅度的部分不允许扣除

第1502讲土地增值税的扣除项目金额.pdfd.对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除e.超过贷款期限的利息部分和罚息在企业所得税前可以扣除，但在土地增值税不得扣除——注意差别房地产开发费用的两种扣除方式(2)②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用＝(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10％以内土地增值税税源明细表的填写：a.第15行利息支出填写：0b.第16行其他房地产开发费用填写：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10％以内注意事项①两种扣除方式②比例(据实扣除的利息支出与销售收入比例匹配)

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