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房地产经济分析

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房地产经济分析资本论总公式加入了生息资本的总公式如上图G表示货币，即钱、资金W表示商品，即资本家从市场上买来的生产资料，比如原料、机械设备、工人等C为不变资本，即机械设备等，它们是W的组成部分V为可变资本，即工人工资，工人付出劳动，资本家支付一定的工资P是生产过程，即工人在流水线上拧螺丝等过程V是剩余价值，不用解释，大家都明白W表示商品，即生产出来的成品商品，囤放在仓库里，准备拉去市场上卖G表示商品出卖后获得的货币资本，即资本家赚回来的钱

房地产经济分析对资本论总公式不熟悉的朋友，建议阅读徐禾版本的《政治经济学概论》，强化一下政治经济学理论功底第一步：货币/资金

房地产经济分析1我们知道，一个资本家在进行生产经营之前，首先需要解决钱从哪儿来的问题。有了货币资本之后，资本家才可以在市场上购买各色生产资料、劳动力，进行生产2资产阶级的钱一般有两个来源，一是自有资金(统称)，比如发行股票筹集资金、经营中赚得的净利润等；二是借入资金，包括银行贷款、发行债券、民间借贷等3如果我们不考虑那些复杂的操作，那么对于资本家来说，这里有一个矛盾。即4一方面，资本家应当尽可能得扩大自有的资金，减少借入资金。因为自有资金属于自己的储备，使用起来没有很大负担。而借来的资金一般都需要支付利息，需要还本付息，具有外部压力。因此，对于资本家来说，没有债务负担会相对轻松一些5另一方面，资本家需要尽可能扩大负债。因为自有资金的积累除了股东投入以外，主要依靠通过自身的经营赚取的利润的累计。即单纯的资本积累。量少，且扩张速度非常的慢。而负债可以便利地增加所能支配的资金，迅速扩大现金流，方便资本家扩大再生产、维持市场竞争能力、渡过难关等等

房地产经济分析这个矛盾导致了我们经常看到的社会经济现象123456一方面，负债水平较高的企业可以快速扩张，很短时间内就可以占领市场，形成巨大的经营规模。比如恒大，或者房企这一类资本。毕竟房企以其高周转、高杠杆著称于世另一方面，越是负债水平较高的企业，越是容易在危机中破产。反而越是那些负债水平较低的企业，越容易在危机中存活下来同时，当一个企业负债水平较高且又具有大而不能倒的性质时，救市将会异常麻烦。使用凯恩斯主义的方法必然会超发货币，引起通胀解决货币资本的来源问题是资本家两大困难的第一个困难。因此，融资难问题经常在一个市场经济社会中冲上各类新闻榜单，成为资本主义条件下永恒不灭的话题第二步：生产

房地产经济分析生产通常是简单的。它需要资本家购买东西：劳动资料、劳动对象、劳动力

①劳动资料：包括厂房、劳动工具等。这一点上，如果不具备知识产权，容易受到封锁。这在制造业领域比较显著。但是在建筑业可能不甚显著。毕竟主要的劳动工具是塔吊机、各类建筑工具

②劳动对象：钢筋水泥混凝土、玻璃、土地等等

③劳动力：建筑工人、商业服务业工人等

有的房企集团下面会自设建筑企业，更多的则是签订建设工程合同，进行勘探、设计、施工、监理等活动

施工单位建筑商品住宅的施工期限大致为200-600天之间，视楼房的大小和难易程度可高可低。一二线城市的正规小区一般施工期限是300-500多天

在这一环节，常常出现烂尾楼现象

房地产经济分析开发商给予施工企业的款项是按照施工进度有序发放的，并非一次性发放。这一笔款项被称为进度款，通常占总工程款的80%左右123456一家房企下面可以同时有很多个房地产项目正在同时建设中。如果房企暂时挪用某一工程项目的资金，导致该房企在某一施工进度节点上无法支付工程款，施工企业就只能怠工。如此，烂尾楼就会出现根本原因还是资金问题，而非施工问题第三步：销售销售问题是一切资本家面临的第二大问题，也是最大的问题。经济危机通常在该阶段爆发，商品卖不出去，过剩危机出现销售困难不是哪个单个的房企的问题，而是整个社会的问题。社会的消费能力有限，一切领域都可以爆发过剩危机，尤以房屋为重点

房地产经济分析1为什么？2因为房屋是现代社会的最大额的必需品3一方面，房屋是大额商品，毕竟一套房价值通常在四五十万元以上，三四线城市大约达到100万左右一套房，二线城市视区域可能在200-400万一套，一线城市则更加夸张。其次大额的商品是汽车，中国普通居民的汽车消费能力都在20万元以下。因此，商品房和汽车是现代社会两大主要消费支柱，远远超越必需品消费。一套房相当于上万件衣服/鞋子、吃十几万顿饭等等4另一方面，房屋是必需品。毕竟人类需要居住。或者买房，后者租房。除非破产流浪或极度贫困，否则不会说睡大街、睡公园、睡桥洞。必须性意味着无限的市场。之前安居客在2020年前后有一个买房意愿调研，大约是只有30%多一些的人愿意长期租房，其余的人均希望在短期内买房或在有能力时尽量买房5当住房销售见顶，一定是因为整个社会的消费能力都被掏