物业板块2023年综述：估值泡沫明显出清，长期现金流价值突显.pptx

24家重点物业企业财报分析

24家重点物业企业运营管理效率分析

24家重点物业企业估值分析

投资建议及风险提示;行业营收增速回落，不同规模企业分化明显

企业利润增速回升，头尾企业分化加大

毛利率均值下降，毛利率下降家数占多数

行政开支平均占比下降，占比下降企业较多

部分企业在手现金超百亿，有助加大并购

全部企业应收款大于营收，应收情况改善

部分企业商誉增幅过大，企业间分化加大

非业主增值服务收入占比总体下降趋势

企业间的经营性现金流/净利润分化加剧

企业股息率分化加大，部分企业股息率高;2023年，重点跟踪的24家上市物业企业共实现营业收入2245.8亿元，同比增长8.8%。行业营收增速继续回落且分化。其中，碧桂园服务以426.1亿元收入领跑行业，同比增加3.0%。2023年，物业企业中营业收入同比增速最高的是建发物业、越秀服务，分别为55.8%、29.7%。;按照2023营业收入排序;2023年，重点跟踪的24家上市物业企业共实现归母净利润113.3亿元，同比增加13.5%。其中，华润万象生活以29.3亿元领跑。2023年，物业企业中归母净利润同比增速最高的是合景悠活、建发物业，分别为788.1%、89.0%。;按照2023归母净利润排序;2023年，重点跟踪的24家上市物业企业毛利率平均值为22.7%，同比减少0.94个百分点；中值为

20.3%，同比减少2.22个百分点。其中，9家物企毛利率同比上升，其余16家物企毛利率同比下降。其中，星盛商业、宝龙商业毛利率达33%以上，毛利率居后的是招商结余、新大正，均在13%以下。从

毛利率的同比变化来看，建发物业、华润万象生活上升百分点最多；雅生活服务毛利率下滑百分点最多。;2023年，重点跟踪的24家上市物业企业行政开支占营业收入比重的平均值为12.1%，同比2022年下降了4.1个百分点。其中，6家物业企业行政开支占比同比上升，18家物企行政开支占比同比下降。行政开支占比同比最高的是金科服务为42.1%，最低的是中海物业、招商积余分别为3.0%、4.5%。;截至2023年末，重点跟踪的24家上市物业企业中，在手现金超过100亿元的是万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业，分别为155.7亿元、126.4亿元、115.8、110.1亿元。我们认为，充裕??现金流有助于企业获得更多并购机会。

我们按照【2023年银行存款及现金/15XPE/2023年归母净利润】来衡量物企现金水平对收并购的贡献程度。其中，第一位的是合景悠活该比值达到3.17倍；碧桂园服务、远洋服务该比值超过了1倍。;截至2023年末，重点跟踪的24家上市物业企业中，应收账款/营业收入占比最高的分别是合景悠活、雅生活服务，分别为83.0%、66.1%。而应收账款/营业收入占比最低的分别是星盛商业、招商结余，分别为5.02%、15.5%。

从2023年相对2022年变化看，应收账款/营业收入占比上升最多的是合景悠活、新城悦服务；下降最

多的是远洋服务、金科服务。;截至2023年，重点跟踪的24家上市物业企业中，商誉及无形资产最多的是碧桂园服务、万物云，分别为243.5亿元、83.3亿元。从2023年相对2022年变化看，商誉及无形资产增幅最大的分别是金融街物业、新大正，分别为1.26倍、1.13倍。而下降幅度最大的分别是时代邻里、融创服务，分别为下降59.0%、24.36%。总体上，企业间分化加大。;截至2023年，重点跟踪的24家上市物业企业中，非业主增值服务收入占比最高的分别是建发物业、金茂服务，分别为19.8%、18.7%。2023年，非业主增值服务收入占比下降最多的是建发物业、融创服务，分别为下降13.1个百分点、下降9.4个百分点。总体上，2023年全部物业企业的非业主增值服务收入占比都出现下降趋势，反映企业的独立性不断增强。;截至2023年，重点跟踪的24家上市物业企业中，经营活动产生的现金流量净额/净利润最高的分别是碧桂园服务、世茂服务，分别为15.8倍、3.77倍。而经营活动产生的现金流量净额/净利润最低的分别是合景悠活、远洋服务，都呈现较大的经营性现金流出现象。;截至2024年4月30日，2023年重点跟踪的24家上市物业企业平均股息率为约4.4%，而股息率高于5%的有10家物业企业。其中，股息率最高的分别是卓越商企服务、星盛商业，分别为11.73%、9.03%。;2.24家重点物业企业运营管理效率分析;2023年，重点跟踪的24家上市物业企业在管面积同比增速平均值保持13%的中速增长，中位数增速为

12%。从在管面积规模来看，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务位居前三，均超过5亿平米。从在管面积同比增速来看，金茂服务、建发物业分别以48%