无合同卖地下车位-不能确认收入【2017-2018最新会计实务】.doc

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无合同卖地下车位，不能确认收入【2017-2018最新会计实务】

【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】不久前,一房地产公司遇上一个少见的稽查难题,其中一个细节有点意思,蓝敏说税来说一说.

公司前年销售了一批有产权的地下车库,但因种种原因,并没有与客户签定《房地产销售合同》、客户也没有过户产权.当然,公司依然确认了主营业务收入,并计缴了企业所得税.

税务稽查查账时,发现该公司的会计核算中,上述车库并没有留成本.公司将地下车库作为公共配套设施,其成本全部结转进了开发产品成本之中,并已销售结转完毕.

稽查认为,此地下车库有产权,可以独立对外销售,所以不应该属于公共配套设施,应该像商品房一样保有成本,不应该把其成本计入商品房之中.

于是,稽查重新计算了其已销房产的成本,按建筑面积法,把车库应分摊的成本转回了车库之中,于是商品房成本下降.嘿嘿,这就要补企业所得了税,关键是还有滞纳金和罚款呢.

企业觉得很冤,地下车库的成本,本就应该作为公共配套处理,税务总局国税发【2009】31号文也明确这样写的,为什么就必须要保留成本呢?

稽查出具了本地一份文件,要求有产权的地车库必须保留成本.该文件认为国税发【2009】31号文特指的是没有产权的地下车库才是公共配套设施.稽查有理有据地说:你有产权、卖都卖给个人了,凭什么还认为是小区的公共配套设施呢?好像有道理.

关于是否应列公共配套这一点争议,说来话长,今天暂不讨论.说说后面的事.

开发商争议不过,就说:”留成本也行,这样一来,虽然我商品房销售利润增加了,但我车库就卖亏了,盈亏一抵,不也一样吗?”

慢来、慢来.稽查说,你销售地下车库,因为没有签定正式的《房地产销售合同》,所以不能认为实现了销售,这是国税发【2009】31号文明确规定的.这样,就不能形成亏损.至于你自己将其作为收入纳税,是你自己犯的错误.

国税发【2009】31号

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认……

没有签订《房地产销售合同》导致在税务上,销售没有实现,所以车库的成本应该继续在成本中挂着.没有实现收入,当然不能结转成本.对于这块没有确认的亏损,补税、滞纳金就铁定了.

车库也卖了、钱也收了,仅仅是因为没有签订《房地产销售合同》,就不能确认为实现了销售,从而不确认销售亏损,这话怎么听也觉得怪怪的.税务稽查堵着不让确认收入的情况,现实中的确很少见,所以觉得有意思.

问题出在哪里呢?

《企业所得税法》及其实施条例规定了一般情况下,该于何时确认收入,即:销售时确认收入,同时结转成本.就车库来说,只要完工、并移交给了客户,就应该确认收入.

国税发【2009】31号文第六条并没有否定税法的上述原则规定,它只是规定了新的确认收入的情况:”正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入”,也要确认为收入的实现.至于其它的情况,按税法,该怎么确认收入,还是必须怎么确认收入.

比如,极端点说,小产权房销售,不能因为没有正式签订《房地产销售合同》就不确认收入交企业所得税.

换言之,企业收款后,就算实际上还没有交房给客户,但签订了《房地产销售合同》,按31号文第六条,就应该确认为收入的实现.同时,完工并销售了不动产,达到了一般的收入确认条件,就算没有签订《房地产销售合同》,也还是要确认收入.31号文并没有对一般的收入确认规则进行否定(也无权否定).

所以,厘清了31号文的特殊要求与税法的一般规定后,31号文第六条的意义和表述也就清楚了.这位稽查不承认车库实现了销售是没有依据的.

开发商在与稽查争议时,需要证明车库虽未签订正式的《房地产销售合同》,但实现了移交、转移了相关的利益和风险,就能证明实现了收入,从而确认收入、成本与亏损.总体上不应因此导致少缴税的结果.

后语点评：会计学作为一门操作性较强的学科、每一笔会计业务处理和会计方法的选择都离不开基本理论的指导。为此，要求我们首先要熟悉基本会计准则，正确理解会计核算的一般原则，并在每一会计业务处理时遵循一般原则的要求。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。要深入钻研，过细咀嚼，独立思考，切忌囫囵吞枣，人云亦云，随波逐流，粗枝大叶，浅尝辄止。