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物业管理投标文件的主要内容

物业管理投标文件的组成

物业管理投标文件是指物业服务机构为取得项目的物业

管理权，递交给建设单位或业主委员会组建的招标组

织，就拟取得项目物业管理的有关事项分析起草的资料

文件。

完整的投标文件一般包括标书封面、投标函、正文、附

录四大部分。其中正文部分可以划分为商务标（指可以

量化的指标）、技术标（也称暗标，指管理方案策划部

分）。

投标文件是对物业管理企业投标准备工作的总结，集中

体现了对拟接管项目的投标意图、报价策略，其编制质

量的优劣将直接影响投标竞争的成败。因此，除了应以

合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础

外，还应学会如何包装自己的投标文件，如何在标书的

编制、装订、密封等方面给评委留下良好的印象，以争

取关键性评分。

物业管理投标文件的主要内容

《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房

【2003】130号）第二十二条明确规定：投标人应当按

照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当

对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

在实际招标的物业管理项目中，由于物业的项目和性质

具有一定的差异，不同的物业管理招标项目也具有不同

的要求，其投标书的内容要求也相应呈现出差异。物业

管理企业在实践中可根据物业项目和招标文件的具体情

况按要求制定。

常见的投标文件一般包括：

（一）封面

标题一般由三部分组成，即投标对象名称+内容+文种，

如××小区物业管理投标书。如果前面要冠以投标单位就

是四个部分组成，即投标单位+投标对象名称+内容+文

种，如×××物业管理公司关于××小区物业管理的建议

书。至于标书这个文种的名称有“投标书”、“建议

书”“竞标方案”等等。标书的封面一般样式如下图。

投标文件的封皮格式

（二）投标函

投标致函实际上就是投标者的正式报价信，其主要内容

有：

(1)表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管

理服务任务，并写明自己的总报价金额；

(2)表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限；

(3)表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金

额提供履约保证金；

(4)说明投标报价的有效期；

(5)表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律

约束力；

(6)表明对招标者接受其他投标的理解。

（三）投标文件的主要内容

物业管理投标书除了按规定格式要求回答招标文件中的

问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理

服务内容、服务形式和费用。

1.介绍本物业管理公司的概况和经历

除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过

或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类

似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人

的专业、物业管理经历和经验。

2.分析投标物业的管理要点

主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难

点，可列举说明，还要分析租用户对此类物业及管理上

的期望、要求等。以下分别对不同性质物业管理中的重

点、难点做出分析：

(1)住宅小区

对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高

档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管

理应当突出的是：

①环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，

定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗的破坏性行

为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保

证业主的居住安全。

②卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，

及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒；加强小区

绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破

坏行为。

③治安管理。成立保卫处，负责小区内的治安巡逻与防

范，确保住户财产安全。

④市政设施管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防

等公共设施的管理、维修、保养等工作。

⑤便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需

服务。

(2)高层住宅

高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模

大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较

高。因此，这类物业管理的重点应放在：

①机电设备管理。这是大楼的核心部分，如发电机、中

央空调、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生

问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部

门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员