招商计划书分析和总结.docx

招商计划书

第一章商业市场分析一、项目基本状况

本项目拟招商项目为2000平方米，初步由二层三个部分面积组成，单体面积较大，不易分割。

二、商业环境分析

1、周边商业市场简析

本项目周边林立门市经营上百家，但规模较小，业态较单一，业种较少，且以满足周边居民需求为主。乐东农贸市场规模近2000平方米，以经营蔬菜、水果等农产品，熟食、小百、鞋、服装、日用品为主，档次低，但商场内的环境干净整洁，功能划分较合理；其他门市经营为小型超市、药店、网吧、小餐饮店、美容美发，洗浴中心等，规模不大，经营面积在20-------200平方米左右。中东大市场作为商业综合体的存在，是本区域商业的活力源泉，吸引周边地区的人群消费。

2、商业市场存在空白

从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、中高档次的餐饮店、美容健身馆、游泳馆等，商业潜在空间较大。

3、商业门市供应量较大

本区域内的其他项目门市供应量较大，比如东环城路上的松苑名邸、东方之珠、东锦程家园等，且面积较小，无论从地段上、交通上、还是人流量上都较本项目具有优势，上述门市销售后的招商和出租都将对本项目产生较大的威胁。

三、优劣分析优势：

1、易于统一规划，统一布局；

2、周边为居民聚居区；

3、许多大型企业和高校分布；

4、10000多平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；

5、拥有近10万人的消费群体；

6、邻近交通主干道；

7、龙嘉国际机场的建设使用，为本区域带来了高附加值；

8、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；

9、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；

10、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。

劣势：

1、商业不繁华，缺少商业氛围；

2、单体商业面积较大；（比如左侧的面积为264㎡+450平方米=674平方米）

3、除一层中间部分外，其他面积很难再进行分割；

4、公交线路较少，交通不便利；

第二章商业定位及形象包装一、商业街的概念

关于本项目的商业部分，我司建议提出商业街的概念，优势如下：

1、商业街的概念可以提升项目的商业价值和经营档次；

2、商业街概念便于项目的商业氛围炒作；

3、从整体的商业规划高度提出商业街的概念，以整体的商业规划带动招商的进行；

4、商业街作为社区的配套之一，必将带动住宅的销售，提升住宅的销售价格。

二、市场形象定位

市场形象是项目的灵魂，当一个项目有了自己的独特形象，也就会对目标客户群体产生强烈的共鸣，也是确定项目在目标客户群体心目中的位置。

从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，本项目应着力打造成区域最佳、市场空间最大的商业形象，使项目具有一定的档次。以“财富商业街”的形象渲染商业发展空间。

三、功能定位

整体功能初步确定为：美食广场、美容美体、休闲商务、健身洗浴、商场五部分：美食广场 中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

美容美体 美容中心一家、瑜伽美体一家休闲商务 茶艺馆、商务咖啡厅

健身洗浴 健身会馆、洗浴中心商场 百货商场或主题商场

其他 小型超市，移动、银行、邮政、联通等

一期商业部分功能确定为：中档次餐饮店、银行、邮政等营业场所作为主力店，带动整体商业发展。

四、案名

“香榭丽舍财满街”

香榭丽舍为法国著名的商业街，也是闻名世界的商业街区，本项目以香榭丽舍命名，旨在提升项目的商业价值和知名度，以打造区域最具前景的商业项目为目标，虽然未必为最好的，但在境界上已经高出一筹，对投资型客户具有极强的感召力。

五、商业目标客户群体

招商目标客户群体确定为：

1、对本项目发展前景具有信心的正在经营中的经营业主；

2、带有营业性质的经营企事业，比如银行、移动营业厅等。客户群体特征：

此类客户事业正处在上升时期，拥有极强的赚钱欲望，想继续开拓和发展事业，拥

有较多的财富；具有较高的文化，注重投资，但较为谨慎，对于投资看中前景；年龄段在30----50岁之间，拥有拼搏精神，敢于挑战。

六、消费目标客户群体

本项目具有交通便利优势，商业辐射区域覆盖周边分布的东方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉机宿舍、客车宿舍等多个居民居住区；长春百事可乐公司、长春君子兰集团、国富车厢厂等多个著名企业，以及坦克学校等高校；该区域消费人群体量

大，且消费能力较强，拥有强大的消费市场。

第三章招商策略一、招商方式

采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。

二、招商推广

在考虑到项目的体量和成本方面，以经济节约和最为直接有效为最佳的推广和招商宣传方式，即能在招商过程中让座客户充分了解项目的商业价值，又能保证项目招商成功率。

1、工地围栏

工地围栏是客户最能感受到现场商业气氛的场所，充分利用围栏做宣传，渲染商业氛围。

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