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房地产企业纳税检查

一、房地产企业收入的规定及应注意的问题

 （一）、收入的概念在《税法》上和《会》上是不同的，结转时间在《会》

上和《税法》上也是不同的。

 根据《企业会计准则第14号-收入》的规定，房地产企业确认收入必须同时满

足以下条件：

 1、房地产的法定所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方；

 2、商品房已经移交，房地产企业没有保留对商品房的继续管理权，也没有对

商品房实施有效控制；

 3、销售合同已经履行，发票已经开具，相关的价款已经取得或已取得收款凭

据；

 4、收入的金额能够可靠计量；

 5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠计量。

 而根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国

税发[2009]31号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入：

 1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取

价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 

 2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付

款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 

 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定

收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转

账之日确认收入的实现。 

 4、采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实

现。

 （二）检查收入应注意的问题

 1、房地产开发企业的经营范围和经营目的，使得房地产开发企业对外销售开

发产品有两种方式，即开发产品的出售和出租。房地产开发企业的开发经营特点，

决定了其出租房周转房商品房三者之间用途不稳定的特点。房地产开发企业可根

据自身的生产经营情况，资金状况以及市场销售情况等，来具体决定开发产品的

用途。例如：房地产开发企业的经营者，经过市场调查和市场预测，认为目前房

屋的销售市场看好，可以设法将出租房变为商品房对外进行出售；相反，如果房

屋的销售市场疲软，但租房风盛行，则可以将商品记变为出租房对外行行出租。

房地产开发企业的周转房也是如此。当商品房暂未出售之前，可临用于安置动迁

户，待动迁户安置完毕之后，再将空出的周转房作为出租房或商品房用于对外出

租或出售。所以检查时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销售收入是否记

入其他业务收入，主营业务收入账户，有无将出租房，周转房销售后直接冲减出

租房，周转房所发生的摊销费和改装修复费等。

 2、收入的分解一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产

中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装

饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装

饰合同。另外，就是价外费用的分离，房地产企业在销售房屋的同时，往往需要

代收水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，这时房地产企业

一般都会成立一个物业公司，将所有这些相关的代收费用由物业公司收取并向业

主开具发票，这样减少房地产企业的计税收入。

 3、对房地产开发分司的检查，一般可通过主营业务收入，其他业务收入，主

营业务税金及附加等损益类科目和应收账款，预收账款等往来账户来发现问题。

应特别注意以下几个问题：

 （1）将经营收入账与有关会计凭证相核对同时核对纳税人开具的“商品房发

票”和“动迁房发票”存根联，看有无分解收入，减少营业额的现象。（房地产

开发企业在开发中，与被拆迁户签订拆迁还房协议，约定房地产竣工后，在原地

按照同等面积安置被拆迁户，实际上房地产开发企业是用房屋换取了土地使用权）

 （2）将“应付账款”预收账款，等往来明细账与有关记账凭证，原始凭证，

销售合同等相核对，看有无将收入挂往来即不纳税的现象

 （3）将经营收入，分期收款开发产品等明细账与有关记账凭证，原始凭证及

销售合同相核对，看有无按合同规定应收销售款而实际未收到等原因而未转作经

营收入的现象。

 （4）以房换地时，其转达让房屋的营业额是否为用来换取土地使用权的新建

房屋的造价，旧房的评估价或旧房的买价。

 （5）审查“固定资产”，营业外支出、销售费用等账户与有关会凭证相对照，

有无捐赠不动产的行为、作为样品、职工福利、奖励等。

 （6）几种特殊情况：“还本销售”对以还本方式销售建筑物的行为，应按向

购买者收到的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓还本支出。“以房

换房”属于有偿转让不动产范畴，应该缴纳营业税。“购房回租”即与购房者签

订“商品房