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楼市降声四起-新盘如何定价成开发商面临难题

楼市降声四起新盘如何定价成开发商面临难题

来源：搜狐焦点网??作者：新晚报

2011年10月26日09:04我来说两句(0)

“旁边那个楼盘打出7600元的价格，我们怎么办？我们现在很难定价，因为一旦定了就很难改口。”哈埠老牌房企的营销老总坦言，在目前楼市降声四起的情况下，新开盘如何定价成了一道横亘在开发商面前的难题，“价格定高了，成交量上不去，若是周边再出个开低价的楼盘，我们的销售压力就会更大。如果定低了，利润锐减不说，还会成为‘出头鸟’，影响周边其他楼盘定价，甚至整个板块的价格走向。”

“具体价格还没定，但肯定会是一个性价比高的合理价位。”这是连月来，购房者在售楼处最常听到的说辞。

“价格待定。”在本轮楼市新政出台两个月时，数据显示哈埠楼市成交量在5月比较惨淡，部分楼盘开始推出各式各样的优惠之后，不少原计划六七月份开盘的项目，不同程度开始遭遇“定价难”的困惑，而“金九银十”泡汤后，下一步的定价更是让开发商备感纠结，这在群力、哈西、利民开发区等供应集中的区域，表现尤其明显。

政策性观望，开发商定价信心不足

“新政带来市场观望，什么样的价格才能打动买房人？”群力新区一项目负责人坦言，公司旗下项目预计11月份再推新盘，但现在整个群力新区处于受调控影响的前沿地带，“可怕的不是价格难定，而是整个市场都在观望。”

受政策调控的影响，传统的“红五月”在今年遭遇“滑铁卢”。传统中“金九银十”旺季显然泡了汤。昔日楼市销售的金九月，如今日平均销量仅110套，房地产商会数据显示，哈埠个别楼盘9月竟罕见地出现整月“零成交”。

成交低迷、需求端的观望已经迅速传导给开发商。

记者从多家售楼处了解到，楼盘也在不断调低开盘价格预期，特别是位于各个区域的纯新项目。

“整个市场都处于一个观望期”。世联地产的相关人士表示，在开发商和买房人看来，往上还是往下，目前市场走势尚不明晰，这也造成了入市项目难以定价。

楼盘扎堆，开发商怕同行降价“截客”

“原来是新项目看老项目，现在老项目要参照新项目了。”利民开发区一老项目有关人士对哈尔滨新闻网记者表示，在利民开发区板块，个别楼盘已经两次低价开盘，纯新开盘如春天故事、枫林溪语等更是开出了低于4000元/平方米的价格，大大低于区域平均价格。同时，相对于新项目较高的拿地成本，老项目更有灵活定价的优势。老项目虽然因为害怕老业主闹事，降价难，但在成本上，比新盘有着更多的优势。利民开发区一位开发商就表示：“如果价格白热化竞争，周边项目全都降下去。我们肯定也不是特别着急的一个，因为我们只要利润率够了就可以了。”

新盘、老盘蓄势待发，一场区域价格战在所难免。

新项目之间也在观望。“定高了，成交量上不去；遇到别的项目开盘价格低，自己又要面临降价压力。”利区开发区内一新盘项目负责人告诉记者。

黑龙江德正兴业房地产经纪公司董事、总经理吕臻表示，供应量大、竞争激烈的区域，单一楼盘价格下调或者低开，可能使整个区域销量向其集中，这就给其他项目提出了是否跟进调价的要求。

在利民开发区，包括纯新盘和老盘后期，也都在寻找区域的价格参照。“在售项目扎堆，定价不慎就容易让自己很被动。”利民开发区悦活里项目负责人表示，如果自己先确定价格，只要周边楼盘稍后降价，就会抽走很多潜在客户。另一楼盘负责人也对记者说，虽然成交较低，但不少项目的心态是不倾向更不急于降价，他们最怕的是区域标杆楼盘降价，“如果区域楼盘降价，定价比预期稍低的楼盘的价格优势就会大打折扣；同时可能引起市场对整个区域降价的猜想，因此这种担心也导致‘定价难’。”

免费排号，楼市“体温计”失灵

“排号几百，实际购房人数是否也有这么多？有迫切需要又有购买能力的购房人又有多少？”听说哈西新区某楼盘开盘前的排号已经排到400多号，一位业内人士这样发问。

以前，楼盘在开盘前的蓄客阶段，往往要求客户缴纳或者在指定银行存入万元的“认筹金”、“诚意金”，以此试探买房人的诚意和实际支付能力。然后，开发商就可以根据有效客户的多少酌情定价了。

预期发生逆转，房价在今年4月达到最高点后开始回调，而开发商在高楼面地价上建成的房子，也必须面对“冷市”的现实，在定价上很难再成为区域最高售价。

新政后，投资客离场，买房人迅速减少，客户成为此时的稀缺资源,开发商绞尽脑汁吸引买房人。

如果楼盘价格定高了，一旦市场不接受，再调低价格就显得很难。一旦错过了定价的好时机，客户就有可能被定价更低的项目抢走。

如果楼盘价格定低了，意味着除去几千元的地价成本，项目利润将下降甚至无钱可赚。

定价，考验着开发商们的智慧和魄力。

楼盘定价方法

成本导向定价法

成本加成定价法

就是在单位产品成本的基础上，加