怎样进行房地产开发项目的质量管理.pdfVIP

怎样进行房地产开发项目的质量管理

如何进行房地产开发项目的质量管理近十年以来，房地产开发

项目如雨后春笋蓬勃进展，庞大的市场需求成就了一大批开发

商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导

致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原

因导致这种截然不一致的结局呢？答案只有一个：由于产品的

质量差而导致房产商倒闭。

这里的质量是一个广义上的“质量”，它包含：地块地段选择

质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程

实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的办法。

房地产开发项目的生命周期为：前期可行性研究——产品策划

——设计——实施——交付等五大阶段。作好这五大阶段的工

作，使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品，对

房地产开发项目来说是至关重要的，也是关系到成败的根本。

一、目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶

段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把要紧精力放在施工

阶段。假如靠获取项目施工实施的施工单位，这固然是必要的，

但我们作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改

变。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目

标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方

案与设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目

标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方

案与设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，

支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。

使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市

场调查(宏观、中观、微观调查)、对调查结果深入进行分析与

对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段

也由于有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计

人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目

的产品质量。

二、房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，要紧是指项目建议书、可行性研究

报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房

地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的

内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、

配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财

务、经济效益与社会效益等是否深入全面，各项数据是否符合

实际，直接决定着拟开发项目的前途与命运。个人建议从如下

几点作手：

1、建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质

量的全权负责人，务必亲自抓质量工作。大型开发项目还可设

项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，

市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按

质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特

别是要紧质量操纵点的验证、检查与评审活动；对发现重大的

管理方面或者技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团

队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门与项目经

理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位

的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人

员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

2、制定开发项目的质量计划。充分熟悉项目投资人开发项目的

战略决策与质量政策，熟悉与掌握项目的特点，熟悉地产行业

动态走势，明确咨询成果的质量目标与质量标准；熟悉咨询企

业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何

应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队，就应对

开发企业的质量管理体系进行适当调整，把质量目标进行层层

分解，按质量计划与实施步骤层层落实，一直落实到末端。每

一层次职责、权限、资源分配与保证质量的措施都予以明确。

质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。

3、建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度

是保证与提高开发项目前期成果质量的重要手段，使用德尔非

法进行评审，吸取更多专家的知识与智慧，可与时发现问题，

优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成

以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目

咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成

后，咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关

专家对咨询成果进行评审与完善，并形成性相应记录文件，以

提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把

关，现在相当数量的咨询公司大概喜欢给业主提定性分析报告

而很少