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深度报告-宏观经济
[Table_Title]
政策清风劲吹,地产沉疴渐愈
[Table_Rank]徐颖FRM宏观策略首席分析师
报告日期:2023年02月03日
从业资格号:F3022608
mmary][Table_Analyser]
★本轮地产周期下行复盘
投资咨询号:Z0013609
地产行业“三高”发展模式本身积累了风险,这是本轮地产危机
Tel:86211610
暴发的根源,融资端政策的持续收紧成为了导火索,而疫情冲击
居民收入等多重因素共同压制了商品房销售的回暖。销售恶化导Email:ying.xu@
致较多问题:一者房价下跌,低能级城市、二手房市场房价跌幅
联系人
更大;二者停工面积上升;三者后端投资增速承压,前端拿地跌
张粲东宏观策略分析师
幅更大,土地财政收入大幅下降,尾部城投风险上升。[Table_Analyser]
从业资格号:
★供给侧:疏通堵点政策升级,风险稳步化解
Tel:86214110
当前政策一方面保优质房企,同时推动出险房企风险市场化解
宏决;另一方面保交楼。但由于市场预期尚未显著改善,资金落地Email:candong.zhang@
节奏偏慢,另外出险房企资金缺口高达3万亿元,市场化处置存
观
在难度,政策的效力相对有限。未来供给端政策将进一步发力:
经通过多种工具为优质房企补充资金、推动民营房企混改、增加纾
济困资金规模、利用REITs等方式盘活出险房企的优质资产。
★需求侧“四座大山”
稳地产的核心是稳需求、稳销售。当前需求侧政策虽持续发力,
但销售回升受制于“四座大山”:一者部分地区限制性政策制约
购房需求释放;二者中长期居民购房需求整体回落;三者居民债
务负担较重,尤其是债务以及收入的结构性问题突出,刚需群体
缺乏购房能力;四者房价下跌,改善型、投资类购房需求承压。
★需求侧展望:政策清风劲吹,地产沉疴渐愈
需求侧政策将继续发力,方向包括进一步解除限制性政策、缓解
居民债务压力以及走租购并举道路等,但由于收入增速下降等宏
观因素的压制,稳地产还需要宏观政策的积极配合。预计中央政
府将成为加杠杆主体,财政支出向保民生方面倾斜。虽然地产和
宏观政策会积极改善行业和宏观基本面,但受制于居民部门高企
的债务压力,预计销售回暖的幅度相对有限,房地产税试点扩大
的可能性不高。预计2023年商品房销售增速跌幅收窄至-9%--3%
的区间内,结构上一线城市销售的表现或强于低能级城市。节奏
上,销售底或在年中出现,投资底在下半年出现。
★风险提示
债务风险超预期,地产政策超预期。
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