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租赁协议存在的法律风险与防控

如今社会，租赁商业活动日趋活跃和频繁，但其中的法律风险问题的确很多都不能考虑全面，因此我今天重要就租赁协议的法律风险问题，与大家作一交流。

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一、租赁协议及其法律风险概述

协议是人们平常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和依据之一。租赁协议是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的协议。租赁协议是最常见的协议种类之一。虽然国家对规范协议行为，已有了《民法通则》、《协议法》以及其他许许多多的法律、法规、司法解释、地方性法规等规定，许多政府机关为规范和指导协议行为，还订立了许多协议范本，供大家选用、参考，但由于人们平常生活和商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前发展，因此我们仍然需要协议来对我们的平常生活和商业活动进行规制，并充足运用协议可以约定范围的广泛性，填补法律法规和范本协议的局限性，规范更多的协议内容，充足行使自己的协议权利。

当事人在订立协议的过程中，需要通过双方充足的协商，将自己的需求和真实的意思充足在协议中表述出来；订立了协议之后，双方也应当根据法律的规定与协议的约定，全面地行使自己的协议权利、履行自己的协议义务，以达成双方订立、履行协议的目的，获取各自的利益。

当然，在签订、履行协议的过程中，特别是一些大型、重要、权利义务复杂的协议的签订、履行过程中，经常会出现一些争议，比如：双方对协议条款的效力、解释或履行过程见解不一，导致协议无法正常履行；或者一方或者双方出现了违反法律规定或者协议约定的情况导致另一方的损失，需要双方协商解决，甚至需要到法院、仲裁机构通过诉讼、仲裁等方式解决。这些情形，我们统称为协议的法律风险。协议的法律风险种类很多，我们今天讲课重要将其归类为以下五个方面的内容：租赁协议效力方面的法律风险、租赁协议内容和条款方面的法律风险、租赁协议解除的法律风险、租赁协议违约损害补偿方面的法律风险、租赁协议诉讼法律风险。

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二、租赁协议效力方面的法律风险

一般来说，协议在双方当事人签字或盖章后，即具有法律效力，双方当事人具有协议约定的权利义务；双方当事人也希望协议签订之后，可以顺利地发生效力，并顺利完毕履行。但这并非必然的情况。有些时候，协议在双方当事人签字或盖章后，由于这样那样的因素，暂时还不能发生法律效力，要等到一定的条件满足以后才干发生法律效力。有些协议则主线没办法发生法律效力，并且是无论通过多少时间，均不能发生，就如同协议没有签订同样的效果，当事人于是不具有相应的协议权利和义务。有些时候，协议虽然已经发生法律效力了，但是由于种种因素协议解除或者撤消了，此后协议对双方不再具有法律效力了。因此我们把协议效力方面的法律风险放在第一位来阐述。

1、与协议效力有关的几个概念。

（1）协议成立：协议经双方（或者多方，下同）签字或盖章后即可以成立。协议成立一般均代表协议生效，或者说协议发生法律效力，但个别情况下协议不一定生效。成立是一个时间点。

???（2）协议生效：协议符合法律规定的生效条件，产生法律效力，可获法律保护。生效也是一个时间点。

（3）协议有效：协议生效后，在履行过程中具有法律效力，可获法律保护。与生效不同，有效是一段期间。

（4）协议无效：协议从签订开始，或者从某一时间点开始，没有法律效力，不受法律保护。

（5）协议效力待定：协议成立后并不立即生效，在合理期间内满足生效条件后产生法律效力，否则属于无效协议。

（6）协议解除或撤消：协议具有法律效力，从解除或撤消之日起不再具有法律效力。

对于协议当事人来说，协议成立、生效和有效是当事人追求、希望实现的目的。协议无效是协议当事人尽量需要避免的情况。协议解除或者撤消，则要视具体情况而定，有些时候，协议解除或者撤消对当事人不利；但有些时候，协议解除或者撤消是对当事人有利的，这时就要协议当事人充足运用法律规定和协议约定的权利，行使解除权或者撤消权；作为另一方当事人来讲，则应当充足考虑到协议解除或者撤消给自己带来的风险，并事先加以防范。

2、协议效力方面的法律风险防范。

（1）协议成立方面。

协议成立方面的法律风险我们提四点。第一，主体合格。假如协议签订主体是公司，应当提供公司通过最新年检确认的工商营业执照，或者在工商注册登记的机读基本资料。假如签订主体是事业单位、社会团队、民办非公司单位的，应当提供事业单位的事业单位法人登记证书、社会团队法人登记证、民办非公司单位证书。假如签订主体是个人的，应当提供身份证，证实年满18周岁。第二，双方当事人真实的签字盖章。在签订租赁协议时，双方在协议上的盖章原则上应当是公司的公章，或者是公司的协议专用章，这都是可以的。但有些公司在协议上加盖公司的财务专用章，这就有问题了，严格来说在协议上加盖财务专用章，是不能代表公司意志的，因此