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重庆“地铁广场”项目商业裙楼

营销策划汇报

前言

多年来，伴随居民收入、消费水平提升，重庆零售业和服务业发展很快，不仅营业额连年攀升，新业态和经营模式也不停涌现，为商业物业营造出宽广市场空间。所以，开发企业对商业物业信心也空前高涨，供给量空前大，这又在极大程度上加剧了竞争猛烈程度。

渝中区是重庆商业中心，一向是商家必争之地，但客观说，目前商业物业供给已开始出现饱和迹象。凭借本项目标口岸条件，商业裙房寄望于市场自然消化是不现实。

这就要求项目标定位和推广全部必需着眼长远，寻求业态空白点或实现经营差异化，以突破和创新制胜。

在本汇报中，我方对项目标经营业态及方法、产品计划、租金（售价）水平步骤等提出了较为系统提议，供贵司参考。我们期望能以此作为双方深入讨论平台，经过沟通和优化，最终为项目商业裙楼找到一个最合理处理方案。

一、项目市场背景分析

（一）重庆商业物业市场环境分析

1、数字化商业

（1）商业面积：

主城区有效商业面积在370万平米左右，以常住人口500万计，人均商业面积约0.75平米。距国际城市化问题相关研究标准还有0.25平米左右差距。

（2）商圈饱和度：

依据各大商圈商业营业面积、用户量、平均购置力等指标进行饱和度计算得出，各大商圈商业物业每平米年营业额普遍在2.5-3.5万元之间，离理想经营值还有2-2.5万元距离，远远低于饱和度。

（3）零售业态：

据相关统计，重庆商业业态百分比中，便民店、杂货店百分比约占35%，偏高；百货店约20%，购物中心（商场）25%，连锁仓储式中心店5%，百分比偏低，其它15%为专业市场。

（4）租金水平：

主城区5大中心商圈独立商铺租金价格在100-1100元/平米·月（商圈中心区域），平均租金价格在150-200元/平米·月之间。

整体出租大型商业物业租金水平在20—80元/平米·月（建筑面积），物业口岸条件对租金水平有很显著影响；另外，不一样业态因为营业额和利润水平不一样，对租金承受能力也有比较显著差异。

结合重庆未来5年发展趋势，我们认为不管是大型商业物业或是独立商铺，租金水平全部会稳中有升。

（5）销售价格：

各大商圈商铺售价在2-10万/平米（使用面积）之间，中心区域旺铺售价集中在3.5-5万元这一区间。

现在有部分大型商业物业在招商成功后，带租约销售产权，销售价格和年租金收入比值大致为12：1——15：1。

2、小结

经过数据分析我们认为：

（1）重庆市商业还有比较大成长空间

首先居民收入不停增加、消费水平不停提升；在其次，杂货店、便利店等比较落伍商业形势仍然占据了相当百分比，没有规模效应，缺乏经营特色，无法提供比较完善配套服务，商业整体经营水平有待提升。

所以多年来，过内外著名商家纷纷入渝，业态包含百货、超市，和各类专业市场，证实商家也普遍对重庆商业发展前景持乐观态度。

（2）其它主城区商圈发展，开始减弱渝中区零售业集聚效应

各个主城区多年来全部致力于改造中心商圈，南坪、沙坪坝、杨家坪步行街相继建设完成，改善了购物环境，并吸引了相当多百货和大型专业市场商家进场，留住了相当部分曾经外流至解放碑消费力。即使解放碑商圈现在仍然处于无可争议龙头地位，但绝对优势和集聚效应已开始弱化。

（3）渝中区商业物业供给量相对饱和

从统计数据上反应，渝中区商业物业供给量已经靠近饱和。所以渝中区商业物业面临压力也很大。

附：五大商圈比较表

商圈

日人流量（万人）

年购置力

（亿元）

商业供给量

（万平米）

单位面积实际额

（元/平米）

饱和度

解放碑

30

135.0

45

4

靠近饱和

沙坪坝

24

64.8

25

30000

未达饱和

南坪

20

54.0

20

25000

远未饱和

杨家坪

28

75.6

22

30000

远未饱和

观音桥

14

37.8

25

35000

未达饱和

（二）渝中区商圈特征分析

1、渝中区商圈格局概述

从平面格局上看，渝中区商圈现在以解放碑为中心，由内向外形成了三个层次，各自范围及特征分别为：

（1）一级商圈

关键为现在步行街范围。经营业态包含大型百货、购物中心，和部分品牌店，人气最旺，购物环境最好，对应物业租金和售价也最高。

（2）二级商圈

步行街向周围辐射150米左右形成区域。经营业态包含超市、个体商业网点，特点是目标消费群比较大众化，对步行街人气有很强依靠性。

（3）三级商圈

在二级商圈外，经过多年培育和沉淀逐步形成了部分比较集中商业区域，比较有代表性是七星岗和较场口区域。七星岗区域现在有国美、苏宁、渝海家俱市场、中天装饰市场，较场口区域现在有得意装饰市场和休闲娱乐中心，含有了一定规模和著名度。

2、总量出现饱和态势

首先我们以百货为例。

渝中区全区人口在70万人左右，到底大型百货已靠近15家，营业面积超出20万平方米，还没有将小型百货店和其它购物