物业前期介入-时间节点.doc

物业前期介入时间节点

第一阶段：工程立项至规划总图确定期间

实施时间

控制要点

实施内容

对接部门

协调部门

取得土地使用权以后二个月内

在开发商取得土地使用权以后二个月内，物业管理人员需要到工程现场了解工程的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后工程的业主日常生活造成影响的事项。

地理位置：工程所处的位置。

治安情况：周边大环境的治安情况〔周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区〕，该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。

交通情况：现在能够到达工程的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。其他方面：工程内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的平安措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对工程有影响〔噪音、水质、气味等〕的工厂；周边的日常生活配套情况〔餐饮、商场、银行、邮政等〕。

地产成立工程组

相互信息的交流跟进。

知会地产该工程物业的对接人员。

概念性图纸出来以后

在新工程地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或工程管理部索取该工程相关的根本资料。

在设计时地产与物业讨论：安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的平安问题、效劳中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。

闭路监控系统：保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。

进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。

停车场系统：小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向确实认。

设计时应该实现人车分流；车辆出入口需图像比照系统，需要收费的出入口，软件应该保证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。

临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识〔电子显示屏〕。

门禁系统：小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。同时卡的有效期控制在1年内

安装位置：小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅〔建议最好设置成控制电梯按钮〕、天台门、会所门等公共通道处。

周界红外报警系统：红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。

小区四周红线内的围墙上、平安死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉，防止盲点。

对讲系统：所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。

单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置。

电子显示系统：工程依据实际情况确定是否设置。

通常设置在单元门附近。

巡更系统：对于比拟固定的巡更点，用巡更系统

一根巡更棒一般可以设置40-60个点

内线：小区到达一定的规模，需要使用内线。

设置位置：重要设备房、管理用房、效劳中心、值班室、电梯机房、平安岗位等。

人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否那么以后很难关闭。

明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。

商铺的设置、学校的管理、个性化的平安问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的平安和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。

学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。商铺原那么上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。

效劳中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题

消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，效劳中心与控制中心尽量设置在附近，效劳中心最好设置在小区中心位置，

工程图纸出来以后

垃圾房位置、垃圾桶位置设置

设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。在工程设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。

雨水收集

对于山体工程、并且有水景的工程，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。

水景设计、水质处理

考虑人工湿地的循环局部。

给排水系统

考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。

管理用房：效劳中心、培训室、仓库、操作间、值班室

食堂、宿舍

位置和面积确实定。

食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。

配套用房：居委会、社康中心、

按照要求进行对接。

配套设施：非机动车停放点、公共洗手间

催促设置，尤其是公共洗手间〔外包单