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案例解析银行抵债不动产全流程涉税处理

一、典型案例

2021年12月，A农村商业银行（增值税一般纳税人）向某机械公司提供贷款500万元，期限6个月，约定一次性还本付息。机械公司以其名下一栋厂房（占地面积200平方米）作为抵押物。2022年6月，借款到期，机械公司因资金周转困难，无法偿还到期借款，经银行催收，仍未偿还。2022年8月，A农村商业银行向法院提起诉讼。法院根据抵押合同条款，裁定机械公司以抵押物厂房作价530万元，抵偿所欠借款及利息。

2022年10月，A农村商业银行以600万元的价格，将该厂房转让给某建筑公司，合同未单独列明增值税税款。已知厂房所在地契税税率3%；房产税原值扣除比例30%，从价计征房产税税率1.2%；城镇土地使用税单位税额每年10元/平方米；转让厂房适用的印花税税率0.05%。当地根据房产税暂行条例、城镇土地使用税暂行条例，结合《财政部税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第31号，以下简称“31号公告”）的规定，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产，减半征收房产税、城镇土地使用税。

二、税款计算

根据31号公告，A农村商业银行在接收、持有、处置厂房时，都能享受相应的税费优惠。

接收厂房环节。31号公告明确，相关主体可以享受契税免税优惠。值得注意的是，A农村商业银行在接收厂房时，取得的是法院的法律文书。根据印花税法，法院及仲裁机构的法律文书不属于征税范围。因此，在本案例中，机械公司将厂房所有权转移至农商行的行为，双方均没有印花税的纳税义务。

持有厂房环节。A农村商业银行可减免房产税5300000×（1-30%）×1.2%×2÷12×50%=3710（元）；可减免城镇土地使用税200×10×2÷12×50%=166.67（元）。由于是减半征收，A农村商业银行还需要缴纳房产税3710元，城镇土地使用税166.67元。

处置厂房环节。A农村商业银行可以选择差额计算缴纳增值税，即以取得的全部价款和价外费用，扣除取得该抵债不动产时的作价确定销售额，适用9%的税率，计算缴纳增值税。据此，A农村商业银行产生销项税额（600-530）÷（1+9%）×9%=5.78（万元）。

需要说明的是，根据31号公告，A农村商业银行如果选择差额征税，在向建筑公司开具发票时，抵债金额部分（530万元）只允许开具增值税普通发票，超过抵债价值部分（70万元）可开具增值税专用发票。值得注意的是，A农村商业银行应取得人民法院或仲裁机构生效的法律文书，以此确定从全部价款和价外费用中扣除抵债不动产的作价。

如果不能取得人民法院或仲裁机构生效的法律文书，A农村商业银行应按照一般计税方法计算缴纳增值税，即应确认销项税额600÷（1+9%）×9%=49.54（万元）。

此外，在处置厂房时，根据31号公告，A农村商业银行还可以享受印花税免税优惠，即免缴印花税6000000×0.05%=3000（元）。

三、风险提示

笔者发现，当前，银行对贷款资产的风险管理，主要集中在对信贷资金的全程管理，而对于产生不良贷款后取得的抵债资产管理较为粗放，尤其容易忽视对抵债资产的涉税风险管理。因此，笔者建议银行借助31号公告施行的契机，从业务端入手，加强对抵债资产的涉税管理。

具体来说，在适用31号公告优惠时，银行需要根据上下游企业的实际情况，决定是否选择差额计算缴纳增值税。上例中，A农村商业银行如果可以取得机械公司开具的增值税专用发票，则可以抵扣相应的进项税额，按照一般计税方法计算缴纳增值税，不失为一种好的选择；如果抵债资产的购买方占据主导地位，需要取得全额的增值税专用发票，那么A农村商业银行需要按照一般计税方法，计算缴纳增值税。