2013华师期末资产评估计算题答案.docxVIP

1、某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）

答案

答案:年总收益=120×12×24000× 1-8% =31795200 元

2 年总费用=31795200× 2.5%+18% +4800×24000×(1.5%+0.2%)=8476416 元

3 房地产纯收益=31795200-8476416=23318784 元

4 建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2400000 元/年

5 建筑物现值=4800×24000-2400000×2=110400000 元

6 建筑物纯收益=110400000× 10%+1÷46 =13440000 元

7 土地纯收益=31795200-13440000=18355200 元

8 土地总价=18355200× 1-1÷ 1+8% 46 ÷8%=222784566 元

9 土地单价=222784566÷6000=37131 元/平方米

10 土地单价 楼面价 =222784566÷2400=9283 元/平方米

2、A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。评估人员了解到以下情况：

双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。

未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。

据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。

要求：

计算专利权各年的收益。

计算专利权使用权的评估价值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

答案 :

答案 : 1 专利权各年的收益 第一年=9× 100-70 × 1-25% ×30%=60.75 万元

第二年=10× 100-70 × 1-25% ×30%=67.5 万元

第三年=12×

100-70

×

1-25%

×30%=81

万元

第四年=12×

100-70

×

1-25%

×30%=81

万元

1分

2 专利权的评估值

3、某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所有地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%。求待估建筑物重置成本。

答:（1）计算综合价格指数。

综合价格指数=（1+6.9%）（1+17%）（1+30.5%）（1+11.7%）（1+4.8%）=191%

待估建筑物重置成本。

重置成本=100000×191%=191000（元）

4、某企业预期年收益额为20万元，该企业各单项资产的重估价值之和这80万元，企业所在行业的平均收益率为20%，并以行业平均收益率作为适用资产收益率。求该企业商誉价值。

商誉的价值＝（200000-800000×20%）÷20%

＝40000/20%=200000（元）

或＝800000×（25%－20%）÷20%＝200000（元）

5、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：

该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。

经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。

操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。要求：请帮助评估人员计算：

该设备的年超额运营成本；

该设备的年净超额运营成本；

该设备的功能性贬值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）

答案 1 年超额运营成本=2×2.6+0.4=5.6 万元

年超额运营成本净额=5.6×

功能性贬值=4.2× P/A

1-25% =4.2 万元

10% 3 =4.2×2.487=10.45 万元

7、