汽配城项目销售策划及执行报告.docx

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目 录

第一部分：商铺销售市场的综合分析 3

一、太原在售商业项目主要信息汇总 3

二、太原商铺销售市场的综合分析 4

（一）、商铺热点区域及商铺类型 4

（二）、售价分布特征 4

（三）、销售模式特征 4

（四）、销售周期特征 5

三、本项目销售形势及竞争突破口分析 5

（一）、项目销售优势分析 5

（二）、项目销售机会分析 6

（三）、项目销售劣势分析 7

（四）、项目销售威胁分析 8

（五）、项目竞争突破口分析 8

第二部分：项目销售目标客户定位 10

一、太原在售商业项目主要投资群体分析 10

二、本项目商铺投资目标客户设定 10

三、目标投资客户群体投资特征分析 11

（一）、不同群体的投资特点 11

（二）、投资需求分析 11

第三部分：铺位面积、总价控制及销售平面研究 13

一、销售铺位面积大小的设定 13

二、商铺总价控制原则 14

三、铺位平面分割与销售的关系 14

四、项目销售铺位平面调整方案 14

（一）、商铺调整方案1：保持现有商铺形式 15

（二）、商铺调整方案2：一间商铺均分为两间 17

（三）、商铺调整方案3：所有商铺第三层独立，改为公寓 21

第四部分：销售模式和价格策略 26

一、本项目销售模式的制定 26

（一）、目前太原在售商业项目的主要销售模式 26

（二）、返租销售模式的必要性分析 26

（三）、本项目返租销售模式的建议 27

（四）、“五年商铺回购”政策的建议 28

二、本项目的销售价格策略 29

（一）、项目整体销售均价的制定 29

（二）、分区售价的制定原则 35

（三）、本项目的价格策略 35

第五部分：本项目商铺销售的推盘方式及销售控制 37

一、几种常用的商业地产项目推盘方式 37

（一）、先期VIP认筹，后集中开盘解筹 37

（二）、先期定向认筹，后集中开盘认购 37

（三）、先期诚意登记，后直接开盘销售 38

二、本项目的推盘方式建议 38

三、销售节奏控制 39

（一）、销售节奏控制 39

（二）、销售控制的过程及监管 39

四、推盘时机的选择 40

第六部分：项目营销执行及法律文本 41

一、返租销售模式的具体实施方式 41

二、针对目前市场内商户自购自营的销售政策 41

三、本项目各种销售文件及法律文本 43

第七部分：项目销售整合推广策略 44

一、本项目销售推广主题 44

二、本项目推广渠道策略 46

（一）、现场包装 46

（二）、媒体广告 47

三、本项目营销活动推广 48

四、项目分阶段推广策略 50

（一）、项目销售阶段划分 50

（二）、分阶段推广策略 51

五、营销总体工作计划安排 54

（一）、项目开盘前筹备工作计划 54

（二）、项目开盘前宣传推广计划 55

（三）、项目销售信息发布至认筹期间的详细广告投放计划及费用预算 56

六、本项目销售风险提示 58

（一）、售价风险 58

（二）、开盘时间风险 58

第一部分：商铺销售市场的综合分析

一、太原在售商业项目主要信息汇总

通过前阶段的市场调研，我司针对太原市目前主要在售商业项目进行了详细的调查了解，具体情况如下表：

项目名称

商业

规模

类型

聚美瑞国际五 专业 2009年期在售约

聚美瑞国际五 专业 2009年

期在售约3.6 约90%

金机电城 市场 12月

95㎡

8900元/㎡

返租2年，年

回报10%

万㎡

总120万㎡，1

专业 2009年

三晋国际城 期在售20万 约95%

市场 6月

108㎡

4000-8000

元/㎡

返租2年，年回报8%

总24万㎡（只 约90%

2100元/㎡

返租销售（前

普国汽配城 售小车区商 （小

240㎡

（销售商铺

2年9%、后6

铺） 车区）

使用权）

年12%）

总26万㎡，目

同至人购物中 零售 2009年

前在售17万 约50%

心 卖场 8月

90㎡

14000-17000

元/㎡

包租10年，年回报10%

双东商城

零售卖场

㎡

12000㎡

2009年

10月

约93%

10-15

㎡

15000-25000

元/㎡

包租10年，年回报10%

百融居

住宅

底商

8000㎡

2009年

6月

约99%

90㎡

35000元/㎡

直接销售

阳光银座

住宅

底商

7000㎡

2009年

7月

约98%

160-350

㎡

16000-35000

元/㎡

直接销售

皇后大道

住宅

底商

6000㎡

2009年